クレアホームズ宮崎台【南傾斜のひな壇ポジション】7階71㎡約5,854万円(坪単価271万円)

クレアホームズ宮崎台。

所在地:神奈川県川崎市宮前区宮崎3-3他(地番)
交通:宮崎台駅徒歩7分
用途地域:第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:地上6階地下1階建、43戸

この界隈にしては駅からの道程の起伏は小さく、かつ、南傾斜のひな壇ポジションにも大きな魅力を感じることの出来る物件です。

敷地の東西に鉄塔と送電線のあるポジションではあるものの、近隣は住宅ばかりで落ち着きある第一種中高層住居専用地域ですし、駅からの道程の途中当物件から徒歩4分のところにライフがあるのも大きいですね。

通学区の宮崎台小学校までも徒歩4分という距離感ですし、子育てファミリーにとってもバランスの良い物件と感じます。

設計は宮田建築事務所、施工は南海辰村建設です。宮田建築事務所は先日取り上げたシエリア宮崎台にも携わっていましたね。

平均専有面積は70㎡超ながら総戸数43戸とけしてスケールの大きな物件ではありません。しかしながら、敷地面積は2,000㎡超と大きく(※)、かつ、ひな壇上の敷地を活かした3棟構成のランドプランはなかなかに特色あるものです。
(※)基準容積率は200%なのですが、前面道路の幅員(約4m)が細いことから160%ちょっとの容積率に制限されており、敷地面積に比して建物規模が小さくなっている。

南西向きのエアリーテラス、南向きのブライトテラス、西向き(エアリーテラスの背後的なポジション)のクリアテラスという構成で、ブライトテラスとクリアテラスはひな壇の上に位置しています。

また、高度地区などとの関係上、高さを出せていない物件なので空地率は約47%と高い水準ではありませんが、傾斜部分などを中心に植栽が施されているのは良い点でしょう。

なお、エアリーテラスにあるマンションエントランスは道路からしっかりとセットバックされていますし、天然石などを用いたデザイン的にも悪くはないものの、3棟の居住者いずれもが通過するマンションの顔ですのでさらに華のあるものとなっていても良かったという思いもあります。

公式ホームページ
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お部屋はブライトテラスの71㎡の3LDK、南東角住戸です。ひな壇の上の最上階ポジション(当物件内に4戸しかありません)になりますので南面は日照・視界抜け共に申し分のないポジションです。
東側は間近に鉄塔がありますので気になるところではあるものの、南面条件に関しては本当に魅力的ですね。

間取りとしては、上述のように平均専有面積70㎡超の物件において平均的な大きさのものになります。

物件内では条件の良いポジションではあるものの、鉄塔隣接であることやグロス高を考慮した結果、平均的な面積にとどめた形でしょうか。
角住戸ながらLDが二面採光(角位置)になっていないのも鉄塔に配慮した結果なのだと思います。

角住戸ながらLDが二面採光でないのはやはり残念なのですが、南側は連窓サッシが採用されておりLD側だけでもサッシ2枚半分の開口部が設けられているのは魅力ですね。
洋室2の引き戸は方立てが大きいものの、いわゆるウォールドアになっており開け放つことで開放感の高い空間とすることが可能です。

また、玄関廊下はほぼ一直線ながら特長がありますね。
洗面室側に向かって廊下が少し伸びており、玄関框もその方向に向かって斜めに伸びています。細かな点にはなりますが、このようにしたことで玄関下足スペースを広げることが出来ていますし、廊下部分も含めた玄関周りの空間的な広がりはかなり違ってくるでしょう。

坪単価は271万円。物件の平均は250万円ほどで最上階の南面良好なお部屋なりの水準です。
ただ、前建の影響の強い低層階住戸(坪単価220万円ほど)と比べるとかなり単価差がありますし、鉄塔隣接のポジションを考えると若干強めな印象にはなるでしょうか。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターなど高級感ある設備も見当たりません。
ただ、食洗機とミストサウナはついており単価帯的にも特に違和感はありません。

管理費は199円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数43戸というスケールならば悪くない水準でしょう。敷地内の起伏が激しいひな壇物件ですが、エレベーターは普通に1基に出来ているのでそこが管理費に影響を与えていると言ったようなこともありません。

駐車場は全19台で来客用・身障者用の2台が平置、残りの17台が機械式になります。

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