ブランシエラ大田多摩川【「敷地内」も開放感×ウゴクロ】2階64㎡4,598万円(坪単価238万円)

続けて、ブランシエラ大田多摩川。

設計・施工は長谷工で直床になります。予想は出来たことですが、価格帯(特に上層階)が結構立派な物件ですのでちょっと残念ではありますね。

当物件の最大のポイントは言うまでもなく「南面開放」、つまり、リバーフロントの全戸南向きということになるわけですが、南面開放だけでなく敷地の開放感という意味でも強調出来る物件になります。

この界隈は工業地域の中では最も低い「200%の容積率」が定められたエリアで、階建的にも15階とそこそこの高さがあるのでかなりゆとりあるランドプランが実現しています。

空地率自体は約60%とさして高くはないものの、15階建まである住棟の横に独立したエントランス棟が設けられており、それも敷地にゆとりがあるからこその芸当と言えます。

全面ガラス貼となったエントランスからは敷地内のガーデンが望めるようになっており、総戸数60戸の物件としては特色のあるランドプランになっているという点も当物件の魅力の1つになるでしょう。

独立したエントランス棟及びガーデン、さらに全戸分のサイクルポートに面積を割いてしまったがために駐車場を13台(平置)しか設けることが出来ていないのは少々疑問ではあるものの、機械式ではないのでランニングコスト面(管理・修繕コスト)での心配もありません。

なお、外観デザインに関してはガラス手摺をベースにマリオンも施した爽やかなもので、最上階の庇が微妙に曲線を描いているあたりも繊細と感じます。

前回のブランシエラ大田多摩川

公式ホームページ
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お部屋は64㎡の2LDK、南向き中住戸です。前回の記事でも書いたように多摩川の向かいまで500m超の離隔が確保された絶好のポジションですが、目の前には土手(堤防)があり、その内側となる敷地はそれよりも2~3mぐらい低くなっているのでこの2階住戸が土手と同じぐらいの高さになります。視界的にはギリギリ抜けが出てくると思いますが、反面、土手を通行する人の視線の影響が不可避なポジションではありますね。

間取りとしては、先ほどの68㎡が3LDKだったのに対してこちらは4㎡しか差のない2LDKということで少々風変わりなプランニングという印象になります(もう1つの64㎡中住戸は3LDK)。

「1フロアの面積を動かさないことを前提」とするならば角住戸のいずれかを70㎡超の3LDKにし、中住戸に60㎡程度の2LDKを設けるというのも1つの手だったと思うのですが、それ以上に「そもそもこの地に2LDKがフィットするのかという疑問」が湧くのも確かです。

ただ、それをカバーするために「ウゴクロ」が導入されているのだと思いますし、ウゴクロを採用したからこその「64㎡の2LDK」なのでしょうね。

ウゴクロを動かすことでベッドルーム1・2の大きさを調整することも可能ですが、収納と収納の間に「第三の空間」を設けることも可能なので(詳細はルネ北綾瀬の記事参照)、場合によっては3LDK(2LDK+S)的にも使えるよ、と言いたいのでしょう。

ウゴクロ自体も回遊動線を生み出してくれますが、キッチンと洗面所がつながった水回りにも回遊動線のあるプランなので専有面積以上の空間的な広がりが得られるのは間違いないでしょうね。先ほどのプラン同様に共用廊下側の柱も完全にアウトフレーム化されているので効率性的にも非常に優れたプランになりますね。

なお、絶好の南面開放ポジションであることを考えるとLDからベッドルーム2にかけて連窓サッシが採用されているとさらに魅力的だったはずでその点は少し残念ですね。

坪単価は238万円。上述のような低層階ですので物件内では条件の良いポジションとは言えないなりのお値段設定になっていると思います(1階住戸(視界抜けはないが専用庭付)と全く同じお値段設定になっています)。

前回の記事で述べたようにこのあたり(堤防の内側)は今回の台風19号により目立った被害が生じることはありませんでしたが、今後のさらなる気象変動によりどこまでの増水を想定すればいいのか定かではない状況であることを考えると1~2階住戸の購入決断には少々の勇気が必要なのでしょうね。

設備仕様面は、ディスポーザーがないのは仕方ないにしても、価格帯的にトイレ手洗いカウンターがないのは残念です。ただ、食洗機、フィオレストーンのキッチン天板はついています。

管理費は208円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、そこまでスケールのある物件ではないので違和感はないでしょう。駐車場が全台平置で駐車場の維持修繕費がほぼ不要であることを考えると200円/㎡を切るぐらいでもおかしくなかったとも思いますが…。

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