プラウドシティ日吉【早くもレジデンスⅡが分譲開始】10階86㎡8,300万円台(予定)(坪単価約317万円)

プラウドシティ日吉(レジデンスⅡ)。

所在地:神奈川県横浜市港北区箕輪町2-707-28他(地番)
交通:日吉駅徒歩9分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:20階建、総戸数417戸

レジデンスⅠが完売に近づいたこともあり、こちらレジデンスⅡの分譲がまもなく開始されます。レジデンスⅢも合わせると総戸数1,320戸(予定)の物件で、540戸が予定されているレジデンスⅢに次ぐ大きさのものになりますね。

このレジデンスⅡが最も駅側に位置しており、当初からレジデンスⅠよりも少し高くなるという話でしたが、実際そのような傾向にあるようです。

ただ、レジデンスⅠの記事で書いたように、横浜市は高さ制限の緩和に比較的厳しく「横浜市内の高層物件」は横浜駅やみなとみらい駅など特定のエリアに固まっているので、東横線沿線でのこの高さということ自体貴重です。
また、それに加え当物件はSulatto3(ハイサッシ×免震構造)を搭載したハイパフォーマンス物件でもあるので多少価格が上がったとしてもまだまだ十分にニーズを掘り出せるのではないかと思います。

マンション不況に反転の兆しが出てこないことには最後のレジデンスIIIの540戸は結構大変な気がしますけれどもね。

前回のプラウドシティ日吉(レジデンスⅠ)

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2019-9-20_15-26-18_No-00.png
お部屋は84㎡の4LDK、北東角住戸です。レジデンスⅡもⅠ同様に南向きと東向きのL字配棟になります。レジデンスⅠはⅡの南東に位置しているので、「東棟の北端」に位置するこのお部屋からはⅠの影響のない良好な眺望を望むことが出来ますね。

また、Ⅰの東向きの棟に比べやや南に傾けて配棟されており、この間取り図の方位をご覧いただくとお分かりのようにこのお部屋は「東角(南東・北東の角住戸)」と言っても良いぐらいの角度になっているのもポイントの1つです。日照時間もそこそこにはあるでしょう。

間取りとしては、ルーバル付の特殊プランを除くとⅡ内で最も大きなものであり、南東にⅠ、南にⅢという南面条件が芳しいとは言えないなりのオーソドックスなプランニング(最も条件の良い位置に大きな面積のものを設計する)になっていると感じます。
※斜線制限により北側へ行くほど上階がセットバックされた設計なのでこちらのプランは13階までになります。

なお、4室が北側(北東側)に並んだありがちなプランニングではあるものの、角住戸にしては廊下が短めですしキッチンから洗面所に直接入ることの出来る動線を確保するなどの工夫が見られ好感が持てますね。

LDを角位置に出来ているにもかかわらず二面採光としていないあたりは非常に勿体なく感じるのですが(北側は当物件の駐車場ですし、その先も低層建物で構成されている)、キッチンにも窓を施すことが出来ているのは○でしょう。

Sulatto3の恩恵を最大限に享受できる順梁部分(詳細はレジデンスⅠ当時の記事をご覧ください)で、特に11階以上は上から下までガラス手摺(曇りガラスですが透明ガラスでもいいと思う…)なので採光面での魅力が非常に高いものにもなります。

ちなみに、東側のバルコニーがやたらと奥行があって大きいのですが、この形になるのは2階だけです。3階以上はキッチンの正面部分だけ奥行がある感じになりますね。

坪単価は予定価格で約317万円。似たような感じで眺望良好なレジデンスⅠの中層階北東角は77㎡とこちらよりもやや小ぶり(レジデンスⅠにとっての最も良いポジションは南東角住戸や南西角住戸だったため)ながらも坪単価317万円という水準でしたのでほぼ同じ水準ですね。

条件の近い東向きの中住戸70㎡台に関してはレジデンスⅠに比べ300~400万円高くなっているのですが、こちらの角住戸はグロスの嵩みが多少なりとも考慮されたのかレジデンスⅠとほぼ同じ単価で、駅が近くなる点や消費税増税などを加味すると想定していたよりも安かったです。

0 Comments



Post a comment