オープンレジデンシア四谷【駅徒歩5分のパークサイド】2階71㎡9,798万円(坪単価458万円)

オープンレジデンシア四谷。

所在地:東京都新宿区若葉1-16(地番)
交通:四ツ谷駅徒歩5分
用途地域:第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:地上3階地下1階建、21戸

四ツ谷駅徒歩5分圏内というだけでも貴重なのですが、当物件はさらに四谷見附公園に隣接し、若葉東公園、赤坂御用地(迎賓館赤坂離宮)が目と鼻の先となるかなり珍しいポジションに位置しています。

こちらのマンションは普通に「四谷」というネーミングですが、近隣にある数少ない分譲マンションの1つに「パークハウス四谷見附迎賓館前」という名称の物件があることからも当物件の立地の特殊性がなんとなくお分かりいただけるのではないでしょうか。

また、先日のザ・パークハウス市ヶ谷の記事でもコメントしたように四ツ谷駅前ではYOTSUYATOWER及びコモレ四谷(コモレビの広場などを中心とした緑豊かなランドプランも魅力的)の開業が2020年に迫っていますし、小規模ながら魅力の少なくない物件と言えるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡超の2LDK+S、南西角住戸です。当物件は東西に長い敷地形状の全戸南向きで、南側は接道してはいないものの、教会や戸建など低層建物になっているので低層階でもそこまで圧迫感はありません。

ただ、当住戸は建築基準法上1階となる実質的にはグラウンドレベルにあるお部屋ですので冬場の日照への影響は不可避ですね。

間取りとしては、1戸だけ設けられた最上階ルーバルプランほどは大きくはないものの、二番目に大きなものとなります。

面積的にはそのように70㎡超あり一般的な大きさの角住戸ファミリータイプになるので本来ならばプラン的にも一般的なものになるはずなのですが、こちらはなかなかに個性的なものです。
敷地形状的に南側隣接建物との離隔が図りづらい点などが考慮され、南面が特徴的な設計となった物件ゆえのものと言えます。

当プランのLD東側のバルコニーは東側隣戸に設けられた西向きのバルコニーと向き合うような形になっているので、開口部自体は一般的なプランニングよりも多くなっています。

ただ、ガラスパネルを施し視線に配慮をしてはいるものの少々苦しい設計と感じるのは確かで、凹凸のある設計としたがゆえの柱の食い込みも気になりますね。
まぁ、オプレジはこういった凹凸あるなしに関係なく多くの物件で柱が食い込んでいるのも確かですが…。

また、廊下周りの設計にも苦しさを感じずにはいられません。
純粋な廊下部分は角住戸として一般的な範疇なのですが(むしろ短いぐらい)、LD内に混入した実質的な廊下部分はかなり長いです。表記上は13.8畳でも実際は一般的な11~12畳と同等でしょうね。

やたらとLDドアを玄関寄りに配置したこともありサービスルームのポジションがなにやら中途半端で、せっかく廊下がグレード感のあるタイル貼なのですから小細工などせずに廊下をもっと南側まで設けても良かったように思います。

まぁ、サービスルームを「リビングイン」としたことで「サービスルームではなく建築基準法上の居室扱い(つまり3LDKになるということ)とする余地がある(おそらくサービスルームの開き戸を引き戸にすることで可能)」のも確かで、そういった点を考慮しての設計なのかもしれませんが…。

坪単価は458万円。南西角というポジションではあるものの事実上の1階住戸ということで物件内ではこなれた水準になります。
ただ、駅は少し遠くはなるものの、同じ若葉アドレスで分譲中のリビオ四谷(駅までの道程は起伏のある坂下立地ではありますが…)の低層階が坪単価370万円程度であることからも分かるように、立地的な珍しさを考慮しても少々強気な印象がありますね。

近年のオプレジはひと昔前とは違い「リーズナブルな価格」と感じることはほぼありませんのでここも予想の範疇ではあるのですが…。

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