オープンレジデンシア四谷【南北の奥行に欠けるがゆえの難しさ】3階67㎡9,798万円(坪単価486万円)

続けて、オープンレジデンシア四谷。

設計は長谷建築設計事務所、施工はオープンハウスアーキテクトです。

総戸数21戸ではありますが、大半が60㎡超のプランニングですし、低層建なので敷地面積は600㎡超ありそこまで小さくはないですね。

ただ、空地は約31%と低い水準、また、間口が東側だけとなる第一種中高層住居専用地域(一般的に高さ制限の厳しいエリア)ということでランドプランは厳しいものとなっています。

当物件の敷地は第二種高度地区であり、敷地形状次第では20mまでが可能なのですが、当物件は南北の奥行の短い敷地形状のため北側隣地に与える影響が大きく、結果的に高さ10m程度にまで制限されています。

また、斜線制限により北側敷地境界ギリギリから高さを出すことも出来ませんので、南側にゆとりを持たせることも出来ず、前回の記事で書いたような南面に凹凸を設けた試行錯誤のプランニングになっているというわけです。

一方、デザイン面ではオプレジ実績が非常に豊富な長谷建築設計事務所のものということもあり、東側はかなり特色の窺えるものになっています。

道路に面している東側以外はあまり目に留まることがないためかごくごく一般的なデザインという印象ではあるのですが、東側に限れば下から上まで御影石をランダムに施した存在感の高いものになります。

前回のオープンレジデンシア四谷

公式ホームページ
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お部屋は67㎡の2LDK+S、南向き中住戸です。南側は教会の建物となる2階(建築基準法上)住戸であり、視界的な影響は残るものの日照的には良好なポジションになります。

間取りとしては、やはり南面に凹凸があり、ベッドルームの東側にバルコニーが設けられたものなのですが、先ほどのプランとは異なり東方向に隣戸のバルコニーがあるわけではないので(開口部はある)、お見合い感は多少薄くはなりますね。

ただ、外廊下物件ながらベッドルーム2が行灯部屋、共用廊下側のお部屋もサービスルームということで、ランドプランの苦しさがこのプランへ悪影響を与えているのは否定できません。

なお、67㎡のコンパクトな実質3LDKということで玄関廊下を限界までコンパクトにして効率性を追求していますし、先ほどのプランとは異なり柱の食い込みもそれほどではありませんので各室の畳数自体はかなり大きいのですが、一方で収納は少々少なめでしょうか。

坪単価は486万円。前建を越えてくる最上階住戸や四谷見附公園のパークビューも望める南東角住戸には坪単価500万円超のものがあり、物件内では中の上ほどの水準になります。ただ、それでもなかなか立派な水準ですね。

最近分譲開始されたザ・パークハウス市ヶ谷は平均坪単価約500万円ほどという強気な印象を受ける水準でしたし、「YOTSUYATOWER」の開業が近づくにつれてさらに一段階高くなった印象を受けます…。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはないものの、食洗機、ミストサウナ、フォオレストーンの水回りの天板、トイレ手洗いカウンター、さらに廊下・洗面室、トイレ床をタイル貼とするなど高価格帯オプレジでお馴染みのものになっています。

管理費は406円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしながら小スケールゆえか非常に高額な水準です。

また、駐車場はありません。間口の狭い土地のオプレジですから仕方ないでしょう。

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