プレシス板橋大山【ワイド連窓サッシ×アイランドキッチン】5階68㎡6,590万円(坪単価321万円)

プレシス板橋大山。

所在地:東京都板橋区大山東町5-8他(地番)
交通:大山駅徒歩5分、板橋区役所前駅徒歩7分
用途地域:第二種住居地域
階建・総戸数:6階建、29戸

近年、ファミリータイプの物件供給が少ない大山駅を最寄りとするマンションです。
プレシスの中でも小ぶりな物件にはなりますが、大通りから内に入った落ち着きのある住宅街に位置しており、駅徒歩5分として高いレベルでバランスが取れていると思います。

2015年のイニシア板橋大山の記事で言及しているように大山駅を最寄りとするマンションの多くは山手通りか川越街道に面しているものが多いのが現実です。

そのような良好なポジションながら面積帯は30~68㎡という構成で、駅徒歩5分とは言え少々コンパクト過ぎる印象は拭えませんが、内廊下設計を採用しており、エリア内のいわゆるファミリータイプでよく見られるような田の字オンパレードなプランニングになっていない点も1つの特徴となるであろう物件ですね。

公式ホームページ
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お部屋は68㎡の3LDK、北東角住戸です。北側は隣接マンションの駐車場、東方向は山手通り沿いのマンション群(10階建前後)の手前は低層建物で構成されており、この上層階住戸からはそこそこの視界抜けが望めます。

間取りとしては、物件内では最も大きなものではあるものの、ファミリータイプとしてはやはり小ぶりなプレシスシリーズらしいものになります。ただ、当物件にはプレシスの十八番とも言える「これより小さなの面積の4LDK」も用意されており、そういったものと比べると大分一般的なプランニングと言えるでしょうね。

洋室3室全てをリビングインとし、玄関廊下を限界までコンパクトにした効率性最重視のプランニングで、柱の食い込みも比較的抑えることが出来ているので有効面積はかなり大きなものになります。

なお、LDがアイランドキッチンとなっていることでキッチンの両サイドの実質的な廊下部分がどうしても大きくはなってしまうものの、洋室全てをリビングインとしている以上そういった動線スペースが大きくなるのは仕方のないことですし、アイランドキッチンとしたことで空間的な広がりが一級品であることは間違いないところです。

LD単体の北側開口部もかなりインパクトのあるものですが、隣接する洋室2にかけて連窓サッシ設計になっているのも出色ですし、洋室2との境がウォールドア、さらにさらにLDの東側にもしっかりとした開口部があるというかなりの個性・特長を有したプランですね。

効率性を高めたことで収納も充実していますし、上層階特殊住戸ならではの魅力が盛りだくさんなプランです。

プレシス瑞江パークサイドコートのルーバルプランもなかなか個性的でしたし、昨今のプレシスは上層階プランに特に力を入れている様子が窺えます。

坪単価は321万円。上述のように近年は大山駅においてファミリータイプ物件の供給が非常に限られていますし、まして当物件はいわゆるファミリータイプ物件とは異なる30~68㎡の構成ですので価格の妥当性を見定めるのは困難ですね。

マンション価格が高騰して以降の分譲はその2015年のイニシア板橋大山と2017年のブリリア大山パークフロントぐらいで、イニシア板橋大山の敷地は所有権ではなく旧法借地権(地代62円/㎡)なので単純に比較することは出来ません。

ただ、イニシアの平均坪単価は約240万円、ブリリアでも平均坪単価約275万円ということでコンパクトとはいえ少々強気な印象を受けるのは確かでしょうか。

このお部屋はグロス価格が嵩む70㎡近い面積帯ゆえに上層階角住戸という条件のわりには物件内で単価が抑えられています。そのため単価的にはそこまでではないものの、板橋区役所前駅徒歩4分のオープンレジデンシア板橋パークフロントでも平均坪単価約295万円ほどの水準でしたし6,000万円台中盤という立派なグロスはやはり気になるところです。

開口部的な魅力が非常に高いプランなのでそのあたりが価格に反映された結果でもあるのだと思いますが、反面、ファミリータイプとして日照時間が短いのはマイナスですし、強烈な管理費(次の記事で言及します)も追い打ちをかけます…。

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