プレシス板橋大山【管理費は強烈だが、全体的に良好なプランニング】2階49㎡4,590万円(坪単価310万円)

続けて、プレシス板橋大山。

設計は西尾建築設計、施工は菊池建設です。

敷地面積600㎡に満たない小規模物件であり、デザイン面で特筆すべき点は見当たりません。

ただ、前回の記事でもちらっと述べたように内廊下設計を採用し全方位に住戸を設けたフロアプランを採用したことで、共用部(内廊下)・専有部(単調な田の字のないプランニング)共に特色を設けることが出来ています。

小規模ながら内廊下を採用したためか「管理費が449円/㎡」と非常に高額な水準になっており、60㎡台後半ともなると管理費だけで月々3万円近くなるのが気にはなりますが…。

なお駐車場は1台もありません。3LDK~4LDKもわりと設けられた物件ですし、2~3台程度あっても良かった気がします。
駅徒歩5分のポジションですし、ファミリーコンパクトマンションの代表格であるプレシスシリーズ(検討者は無駄を極力省いた生活を心掛ける方が多い?)であることを考えると駐車場を希望する方は少ないのかもしれませんが…。

前回のプレシス板橋大山

公式ホームページ
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お部屋は49㎡の2LDK、南西角住戸です。西北西は10階建の隣接マンションの被りがありますが、南~南西方向にかけては戸建てなどの低めの建物で構成されているのでこの低層階住戸でも日照は何ら問題ありません。

間取りとしては50㎡にも満たないいわゆる狭小2LDKで、むろん住宅ローン控除の適用外のものになります。

ただ、柱のアウトフレームが意外なほどきれいなプランで(失礼な言い方ですが(笑))、玄関廊下も非常にコンパクトにまとめることが出来ているので一般的な52~53㎡程度の2LDKと大差のない使い勝手が期待出来ますね。

収納は若干少なめではあるものの、居室畳数は専有面積以上と感じる水準ですし、3.9畳の洋室も形がきれいなので独立した1室として使っても問題ないでしょう。
南側が雁行設計(このような雁行設計で柱がきれいにアウトフレーム化されているのがとても立派!)になっているので開口部もかなり充実していますし、物件全体としてプラン面に力の入った物件と感じますね。

坪単価は310万円。ファミリータイプとは言えないこの面積帯で日照良好であることが大きな付加価値になるかと言うと微妙なところですし、低層階でのこの単価はやはり49㎡まで面積を絞ったがゆえのものと言わざるを得ません。

南西角の上層階にあるルーバル付の「53㎡の2LDK」のように住宅ローン控除を適用できる面積帯にして大差のない価格を実現して欲しかったところですね。

53㎡でそのままの4,590万円(坪単価286万円)が理想ではありますが、4,790万円(坪単価299万円)ぐらいでも住宅ローン控除を考慮すればより大きな面積のお部屋を「実質安」で購入できるわけですからね…。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンター、浴室のフラットラインLED照明などまずまずです。また、プレシスシリーズは床暖房が電気式であることが少なくないのですが、ここは一般的なガス温水式になります。

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