ザ・パークハウス三鷹レジデンス【駅徒歩3分×所有権×大手デベロッパー】7階69㎡8,498万円(坪単価405万円)

ザ・パークハウス三鷹レジデンス。

所在地:東京都三鷹市上連雀2-868-1他(地番)
交通:三鷹駅徒歩3分
用途地域:商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数:地上11階地下1階建、74戸(事業協力者住戸17戸含む。他店舗3戸)

ベルジュール三鷹ステーションハウスの記事で言及したように、近年の三鷹駅は2013年以降、アトラス三鷹レジデンスローレルコート三鷹リビオ三鷹ステーションレジデンス、そして分譲中のそのベルジュールとネベル三鷹が「駅徒歩3分」で分譲されており、「駅徒歩3分」の有難みは薄れています。

とは言え、当物件のコンセプトが「Timeless Place」となっていることからも分かるように駅前が賑わう三鷹駅の徒歩3分は大きな魅力ですし、三鷹駅前はお寺系の借地物件となることも多く「駅徒歩3分内×所有権×大手デベロッパー」という条件を満たす物件ともなると希少性はさらに高まります。

言わずもがな三鷹駅には直近のグレーシアタワー三鷹に加え、武蔵野タワーズという歴としたランドマークタワーがありますので、スケールではけして目立ちはしないものの、タワマンや総戸数200戸を超えるような大規模物件があまり好みでない方にとっては魅力を感じやすい物件でしょうね。

なお、通学区の第三小学校までは徒歩9分ととりわけ近い距離ではありませんが、大通りを越えずに済むのは良い材料でしょうか。

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2019-9-23_14-34-54_No-00.png
お部屋は69㎡の3LDK、西向き中住戸です。当物件は三鷹通り沿いの商業地域(及び第一種住居地域)に位置していますが、三鷹通りから内に入る西側のエリアはほぼ第一種低層住居専用地域(高さ限度10m。手前には少しだけ第一種住居地域がある)の戸建住宅街になりますので、中層階以上で富士山ビューなどかなり奥行のある眺望が楽しめます。

また、内廊下設計の西向きなので東側三鷹通り沿いの喧騒の影響もなく住環境的にも魅力の高いものになりますね。

間取りとしては、西面が凹凸ある設計になっているのでちょっとした角住戸みたいな雰囲気なのですが、ポジション的には中住戸になります。初めは物件内で最も条件の良い「本来の南西角住戸」を取り上げようかと思ったのですが、こちらのプランの珍しさに負けました(笑)。

参考)本来の南西角住戸
SnapCrab_NoName_2019-9-23_14-35-28_No-00.png

なお、当物件の西面はいわゆる雁行設計とは異なりところどころ凹ませた設計なので、この西向き中住戸プランの洋室1の南側正面方向には別の住戸がありちょっとしたお見合いになっています。
このプランの南側に「南北反転した感じの隣接住戸」があると言えば分かりやすいでしょうか。

距離はそれなりに確保出来ていますし、当プランの洋室1は南西方向からの日照が得やすいポジションにもなるので悪くない試みではあるのですが、凹凸ある設計を採用したことによる柱の食い込みはやはり気になるところではありますね。

LDにも南西方向バルコニーに面した位置に開口部を設けるなど少しでも南方向からの日照や採光を得やすくするという心意気は非常に評価出来る点ではあるものの、LDの両サイドに食い込んだ柱はかなり存在感があります。

柱と柱を結ぶライン上の天井には当然のことながら梁がド~ンですし、全室リビングインな上、洗面浴室に至ってはかなり目立つ位置からのリビングインということで凹凸のある設計としたことで却って難しいプランニングを強いられている印象を受けるのも確かです。

リビングインのオンパレードなので玄関廊下は最低限のコンパクト設計で効率性的には悪いものではないのですが…。

坪単価は405万円。視界面ではこちらが上回ってはいるものの、グレーシアタワー三鷹の同階程度のファミリータイプ(70㎡台)とほぼ同じ、また、先行するベルジュールのファミリータイプと比べ1割程度高い水準になりますのでかなり強気と感じます。

上述の「本来の南西角住戸」は同階水準でさらに5%ぐらい高い坪単価ですし、最悪な市況下における後発物件としては予想していた以上のお値段設定になっています。
グレーシアタワーには三菱地所も関わっていたのでそこで感じた顧客の懐具合も加味してのものなのでしょうが、ここまでとは思いませんでした。
当物件は1L〜2L中心で3Lが少ないこと(特に分譲対象)も影響しているのでしょう。

ちなみに、コンパクトプラン(40㎡台)もやはり先行するネベル三鷹との競合があるわけですが、そちらもネベルよりもひと回り上の水準です。

0 Comments



Post a comment