リビオ柏の葉キャンパス【もう少しプランニングを頑張ってくれても…】1階41㎡2,398万円(坪単価195万円)

続けて、リビオ柏の葉キャンパス。

設計・施工は長谷工で直床です。線路の向かいのパークシティ柏の葉キャンパスサウスフロントは2棟のうちの1棟(ユニバーサルレジデンス。メーターモジュールの廊下、全て引き戸となった扉、水回りに配慮した動線など、高齢者に配慮した細やかな設計がコンセプト)だけが直床という非常に珍しいケースでしたが、こちらはむろん2棟とも直床になります。
価格帯・スケール的にも仕方のないところではあるでしょう。

デザイン面は出色なものがあるわけではありません。
しかしながらライバル物件に事欠かないタイミングでの分譲になることもあるのか全体的に抜け目ないレベルで纏まっていると思います。

外観はガラス手摺中心、かつ、水平・垂直ラインを際立たせた現代的、かつ、万人受けのする爽やかなもの、また、フラワー(「柏のHANA」がコンセプト)をアクセントとしたエントランスラウンジの雰囲気も素敵です。

また、空地率約63%となるランドプランの最大の特長となるのがサークルテラス(念のため言っておきますが車寄せではないです。笑)で、ここからの大庇のあるエントランスというアプローチは日々の帰路を心地よいものとしてくれることでしょう(あわただしい朝はなかなかそういうことは感じにくいかな…)。景観重点地区内のマンションらしい魅力的な空間設計ですね。

前回のリビオ柏の葉キャンパス

公式ホームページ
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お部屋は41㎡の1LDK、東向き中住戸です。敷地東端には自転車置場があり、その先につくばエクスプレスの高架というポジションです。高架の先にはパークシティ柏の葉キャンパスサウスフロントがありますし、南向きのサウスコートの条件が良いだけに結構ギャップがありますね。
窓は二重サッシになっているので窓を閉めている限りは騒音面での影響は気にならないとは思いますが…。

間取りとしてはそのような難のあるポジションゆえのコンパクトなものになることに違和感はないものの、ナロースパンは残念ですね。

南北に長い敷地形状なのでこの配棟とする以上は仕方のないことでもあるのですが、高架沿いであることも考えると西側(デュオセーヌ側)にも住戸を設けるという選択もありえたのかなと…(西向きを設けることで東向き・西向き共に奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が短くなりワイドスパンが設計しやすくなる)。

こういった形の1LDKプランというのはけして珍しくはないものの、都心部などではないわけですし、もう少し魅力的なプラン設計を心掛けて欲しかったですね。

ちなみに玄関の凹みは何を想定してのものなのでしょうか。ファミリータイプだとベビーカーなどを置いたりするのに便利でわりとよく見かけるのですが、こういった面積帯のプランにおいてこのようなスペースがあるのは珍しいですね。

坪単価は195万円。南向きの低層階ファミリータイプとそう変わらない水準で、条件面ではかなり難がありながらも面積が小さくなるなることで(グロス価格が嵩まないことで)「それなりの単価設定がなされるよくあるケース」になります。

ただ、南向きと比べるとかなり条件が悪くなりますし、プラン的にも上述のように残念な感じですので、「もう一声」あっても良かった印象ではありますね。

平均坪単価としては当物件は210万円程度になるはずで、サウスフロントのおよそ200万円よりも高いのですが、こちらは40~50㎡台が結構ありますので平均で論じるのはあまり意味がないでしょう。

ちなみに分譲としてはエリア的にこういった大きさのものは多くありませんが、賃貸としてはパークアクシス柏の葉などがあり、40㎡台もわりと増えてきています。※いずれはファミリーとなるような層を取り込むことは街の発展を考えた場合にも非常に大切なことです。

パークアクシスやパークシティのゲートタワーの40㎡台の賃料はおおよそ14~15万円台(管理費込)という立派な水準であり、立地の差はあれど当物件も12万円とれれば表面6%になりますが、分譲タワマンゆえのグレード感があるゲートタワーはもとよりパークアクシスも上層階のみ(低層はホテル)の構成ですし、免震構造、温泉(ホテル内のものを利用可能)も完備した差別化要素盛りだくさんな物件ですのでそこいらへんとはかなりの賃料差が生じそうですね。

設備仕様面は、総戸数116戸というスケールがありながらディスポーザーがありませんし、水回りの天然石天板やトイレ手洗いカウンターどころか食洗機すらもない淡泊なものになります(ただ、第1期はオプション50万円分がついています)。

管理費は189円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしで総戸数166戸というスケールメリットがあるのでお手頃な水準です。

駐車場は全69台でほぼ機械式になります。

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