白金ザ・スカイ【山手線内最大戸数の複合開発】38階93㎡26,000万円台(予定)(坪単価約926万円)

白金ザ・スカイ。

リクエストも多くいただいているので早めに取り上げます。

所在地:東京都港区白金1-1000(地番)←凄い地番…。
交通:白金高輪駅徒歩3分
用途地域:商業地域、準工業地域
階建・総戸数:地上45階地下1階建、1247戸(事業協力者住戸477戸含む。他店舗)

有名な超大規模複合再開発「白金一丁目東部北地区第一種市街地再開発事業」により誕生する物件で、山手線内最大級(最大戸数。※データの残る1993年以降)というだけでも注目度が非常に高い物件であることがお分かりいただけるのではないかと思います。

それだけのスケールがありながらも駅直結ではないですし、「複合開発」とは言え住居以外は1階(+2階の一部)の店舗(子育て支援施設含む)と敷地西側業務棟の医療施設ですので総戸数から受ける印象ほどの「特殊性(付加価値とも言う?)」があるわけではないのですが、白金という立地属性を考えるとわりとスケールのある医療施設(この地にあった西原病院とは別のところが入ります)を設けたのは上手いと思いますし、むろん「白金エリア最高層45階建のタワーレジデンス(※)」という点に心をくすぐられる方もいらっしゃることでしょう。
※白金・高輪エリアは羽田空港に伴う航空法の高さ制限がそこまできつくなく、当物件のポジションは標高(つまり、いわゆる低地の方が高さのある建物が可能となる)で194m程度まで可能であることを考えるとどうせなら高輪ザ・レジデンスの47階を超えるレベルのものになっていたらとも思いますが…。

なお、レジデンスはその45階建の東棟と19階建の西棟の2棟構成で、2~4階は渡り廊下のようにエキスパンションジョイントで2棟が連結した造りになっています。高さに違いはあるものの、キャピタルゲートプレイス富久クロスなどを彷彿させる設計ですね。
富久クロスのグリーンレジデンスに至ってはコンフォートタワーの共用施設を利用することの出来ない完全な地権者専用物件という感じでしたし、キャピタルゲートプレイスも低層棟がほぼ事業協力者住戸という形でしたが(デベロッパーからすると事業協力者住戸はなるべく固められた方が都合が良いでしょう)、こちらの事業協力者住戸はどちらかの棟に極端に固まったいる感じではありません。
東棟・西棟共に低層コンパクトタイプが中心(一方で、「東京タワービューの特等席である北東角」の抑えられっぷりがあまりに酷い…)で、等価交換時の値付けあってのものではありますが、投資賃貸的な視点を持たれる方が多いように見受けられます。

パークコート赤坂檜町ザ・タワーにおいては低層階コンパクト住戸が1つも一般分譲とならなかったのが記憶に新しいところで(「広義」の事業協力者住戸、つまり地権者などではなく三井不動産が懇意にする関係者向け住戸が多数あった影響が大きかったですね)、こういったランドマーク物件の低層階は投資パフォーマンスが高いことが少なくないのでもうちょっと強めに提示してバランスを取って欲しかったですね。また、高層階北東角に関してはどう考えても一番人気なわけですから等価交換時にも「プレミアム」をもっと大きくするのが相応だったと思います。
天井高3.2mの最上階131㎡(51,000万円台)だけは唯一一般分譲されますが、その下はずっと事業協力者住戸で次の一般分譲は26階…。これはちょっと悲しいですね…。
パークコート文京小石川ザ・タワーの南に面した角住戸の抑えられっぷりもなかなか酷いものでしたが、あそこの場合、シビックセンターが南にありそちら側が特段良い感じではなかったですからね(思いのほか眺望よりも日照を求める人が多かった?)。

公式ホームページ
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お部屋はプレミアムグレードの93㎡の3LDK、北西角住戸です。北東角高層階は最上階以外分譲されませんので渋々こちらの北西角を取り上げてやります(笑)。
とは言え、北北東の東京タワービュー(+スカイツリー)は申し分ないものですし、明治通りの向かい側の南麻布・元麻布も高い建物がほぼ存在しないエリア(元麻布ヒルズフォレストタワーぐらい)ですので、この高層階住戸からの眺望はとっても魅力的なものと言えます。

なお、気になるのはやはり真夏の西日になりますので、熱さに強い方にはオススメ出来るお部屋になります。24時間換気に全熱交換器がついているのは最上階のスカイプレミアムグレードのお部屋だけなのは残念ですが…。

間取りとしては、20~38階までに設けられたプランで、39~44階の114㎡ほどではないものの、超高級マンションの高層階角住戸に相応しいしっかりとした大きさが確保されたものになります。

この面積帯の角住戸にしては廊下を短めに出来ているので効率性も悪くなく全体として大きな違和感なくまとまったプランではあるものの、気になる点はいくつかありますね。

中でも残念に感じるのは中途半端な印象のあるキッチン位置でしょうか。
オープンっちゃオープンなのですが、かなり玄関寄りに引っ張られた位置にありLDとの一体感が薄いので空間的な広がりが得にくい上に動線の途中にあるので覗かれやすいというデメリットもあります。

80㎡台までの一般的な大きさ・価格帯のプランであればこんなことは言いませんが、この面積・価格帯のプランであることからするとちょっと中途半端なのかなぁ…と。

また、当物件は玄関框のないフラットな玄関周りも1つの特徴になるのですが、全熱交換器同様にプレミアムグレードでさえも廊下がタイル貼ではなくフローリング貼なのは残念です。

せっかくフラットにしたのですから玄関から洗面所・トイレ(こちらはタイル貼)に至るまでを一連のタイル貼にしたら良かったと思うのですが…。
(タイルのグレード次第でピンキリではありますが、このプランの廊下の長さで「フローリング⇒タイル貼」への変更オプションを入れると30万円ちょっとぐらいですかねぇ…)

なお、窓際の下り天井高は31~38階のこのプランでは2.2mであり悪くありません。最大天井高は2.6m(27~40階)ですので落差は40cmとそこそこありますが、超高級マンションとしても及第点は挙げられますね。

また、掃き出し窓の洋室2の部分は柱位置をご覧いただくと明らかなように「梁の影響」がありませんので下り天高は2.3m、また、サッシ高もそれに準じたさらに高いものと出来ています。

坪単価は予定価格(1000万円単位)で約926万円。上述の最上階北東角は坪単価1,300万円近い水準になるぐらいですし、このご時世ならば当然の水準と言えるでしょう。

高層階北東角が亡き一般分譲においてはこの北西角が目玉プランの1つであるのは間違いなく、実際、同階の南東角・南西角の800万円前後よりもひと回り上の水準になっています。

白金タワーは築年数がかなり経過し共用部・専有部共に少々の古めかしさが出てきていながらも500万円前後での成約が中心ですし、築浅のグランドメゾン白金の杜ザ・タワー(プラチナ通り沿いだが白金台駅徒歩10分と距離がある)も坪単価600万円前後中心といった具合ですので当物件の平均700万円程度の水準も違和感はないでしょう。

こういった条件の良いお部屋の「プレミアム(物件の平均水準と比べどのぐらい高いか)」の妥当性を図るのは正直容易ではないですけどもね…。

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