コンシェリア品川南ザ・グランドレジデンス【投資マンションとしては珍しい立地とスケール】50㎡5,740万円(坪単価382万円)

コンシェリア品川南ザ・グランドレジデンス。

所在地:東京都品川区南大井4-12-11
交通:立会川駅徒歩6分、大森駅徒歩14分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:地上5階地下1階建、総戸数116戸

「コンシェリア」ですので基本的にはワンルーム投資マンションなのですが、当物件はいわゆる投資マンションとはかなりイメージの異なるものです。

準工業地域ではあるものの、周囲は住宅が中心となったエリアで第一京浜からも1本内に入った落ち着きもあります。

ワンルーム投資マンションの多くは大通り沿いの十数階建などとなることが多いわけですが、当物件のエリアは第二種高度地区ということもあり第一京浜沿いを除けば高さのある建物が少ないですし、5階建で総戸数116戸というスケールがあることからも分かるように言うならば「ワンルーム投資マンション」にするのは惜しい?と感じるようなポジションなのです。

まぁ、いわゆる「鈴ヶ森」に近いポジションですのでイメージ的な影響もあるのだと思いますが、鈴ヶ森小学校は目の前ですし、ファミリーニーズも十分にあるであろうポジションです。
そもそも当物件の販売単価を見たらファミリープランは難しそうですけども…。

設計はアトリエプラス・ワン、施工は松下産業です。二重床ではあるものの、スラブ厚は一般的な200mmよりも薄い180mmになります。

当物件はワンルームマンション規制条例に従い40㎡以上のお部屋を設けてはいるものの、大半はワンルームになる物件です。
ただ、5階建で総戸数116戸というスケールを有していることからお分かりのように敷地面積は1,500㎡超あります。

低層建なので空地にゆとりは感じにくいものの、エントランス周りは総戸数116戸なりのスケールがあり、シックなトーンの重厚感のある設えが印象的な物件です。

ワンルーム投資マンションですのでいわゆるアルコーブ的なゆとりのないタイプにはなりますが、内廊下設計である点も評価出来る点の1つでしょう。

公式ホームページ
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お部屋はⅢ棟の50㎡の1LDK、南西角住戸です。Ⅲ棟は敷地西端に位置しており、南も西も3階建の戸建になるポジションです。

間取りとしては、わずかに50㎡に満たない(四捨五入すると50㎡)もので、ワンルーム投資マンション内にありがちな大きさという印象です。

実需をメインターゲットとするような物件の場合は53㎡程度を確保することで住宅ローン控除の適用が受けられるようになっていることが多いのですが、当物件はあくまで「ワンルーム投資の延長上(投資目的の顧客をメインターゲット)」のプランということでこういったある種中途半端な大きさのものとなっています。

ただ、効率性的にも上々ですし、近年このような面積帯にありがちな2LDKプランにしていないので随所にゆとりを感じることが出来ます。
角住戸なりに廊下は短くはないものの、当物件自体が壁式構造を採用しており柱の凹凸が一切ないのでかなり効率的なプランと感じます。

収納もかなり充実していますし、LDの西側開口部がスパン目一杯に設計されている点も評価出来る点でしょうか。

坪単価は382万円。う~ん…。20㎡台のワンルームは坪単価400万円台中盤と言った感じでとってもとっても高額なのでそれと比べるとまだこなれてはいますが、このエリアでいわゆる実需向けの分譲マンションが分譲されたとした場合、このようなコンパクト目の40~50㎡台でも坪単価300万円がいいところでしょうね…。

ちなみに、より「鈴ヶ森」感が強いポジションではあるものの、直近だと立会川駅徒歩8分のルジェンテ品川南大井フレクシスの50㎡台は200万円台後半でした。

設備仕様面は、いわゆるワンルーム投資マンションがベースですのでディスポーザーはありませんが、このような1LDKにはトイレ手洗いカウンター、床暖房(電気式)、キッチンバックカウンターなどがついておりこのエリアの実需向け分譲マンション内の40~50㎡台と比べた場合にも大きな差は感じません。まぁ、坪単価400万円近いお値段水準からすると物足りなく感じはしますが…。

管理費は340円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下設計ということもあり結構高いですね。エレベーターは1基、そして管理も「巡回」ですし、総戸数116戸というスケールがあるので300円/㎡を切るぐらいの水準でもおかしくなかったと感じます。

駐車場は1台のみで平置です。

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