オープンレジデンシア上原【上原2丁目の第一種低層住居専用地域】4階73㎡11,880万円(坪単価536万円)

オープンレジデンシア上原。

所在地:東京都渋谷区上原2-1189-1(地番)
交通:代々木上原駅徒歩9分、駒場東大前駅徒歩9分
用途地域:第一種低層住居専用地域
階建・総戸数:地上3階地下1階建、20戸

直近で4件目となる代々木上原駅を最寄りとするオプレジです。
上原3丁目駅徒歩3分というかなりの好立地だったオープンレジデンシア代々木上原ヒルズ、貴重な大山町の駅徒歩5分だったオープンレジデンシア代々木大山ほどのインパクトはないものの、ここと同じ上原2丁目で上原小学校の目の前だったオープンレジデンシア代々木上原同様にこちらもなかなか魅力的なポジションですね。

南側はザ・パークハウス上原の影響が強いポジションではあるものの、北側すぐのところにはプラウド上原、ザ・コート代々木上原があるという都内有数の邸宅街「上原2丁目の第一種低層住居専用地域」の一角になります。

高台の邸宅街ゆえに駅付近との標高差は10m程度ありますし、駅徒歩9分という距離感は利便性が高いとは言えませんが、大通りからも離れた上原2丁目らしいポジションに誕生する物件になりますね。

ちなみに、通学区は上原小学校で徒歩6分の距離感になります。

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2019-9-30_10-47-58_No-00.png
お部屋は73㎡の3LDK、北東角住戸です。建築基準法上は3階となる最上階のお部屋ですね。ただ、第一種低層住居専用地域(高さ限度10m)の例に漏れず周囲は同じような高さの建物で構成されているので最上階でも視界抜けが得られることはありません。

しかしながら、最上階ならば前建の圧迫感はありませんし、北東向きでも最上階のルーバル付プランですので、ルーバルなどに出ることで南側からの太陽を浴びることも可能ではあるでしょう。

もう少しルーバルに奥行があると良かったように思いますが、北側斜線制限により上階をセットバックする必要があり生じるべくして生じたありがちなルーバルになりますので、致し方ないところでしょう。

理想は南に面したルーバルですが、建築基準法の制限を受けた上で教科書的にプランニング(採算を考慮した上でプランニング)する以上はなかなかそういったものが生じることはないのです。

間取りとしては最上階プレミアムプランという位置づけながら73㎡というごくごく一般的な大きさでオープンレジデンシア代々木上原の最上階ルーバルプラン同様にオプレジなりのグロス価格を考慮したものになります。

ただ、73㎡の3LDKにしてはLDの13.2畳、主寝室の6.5畳など全体的にゆとりを感じることの出来るプランニングになっているのは評価出来る点でしょう。

オプレジらしく柱の食い込みが少々目立ちはするものの、収納も充実していますし、居室畳数をしっかりと確保しつつも玄関周りにゆとりを設けた高額住戸らしい造りも気が利いていると感じます。

玄関廊下はほぼ一直線ながら玄関寄りだけをワンランク上の幅のあるものとしているので高額住戸なりの華を感じますし、幅を変化させたことで微妙にクランク形状になっておりプライバシー面でも悪くありません。

LDは柱のある部分以外のほとんどを開口部に仕上げることが出来ており、ルーバルに向かってかなりしっかりとした幅のある開口部が設けられているのもとても魅力的な点です。

坪単価は536万円。ルーバル付でこそありませんでしたが、駅徒歩3分の第一種低層住居専用地域だったオープンレジデンシア代々木上原ヒルズの最上階南東角と比べ気持ち安い程度、また、駅徒歩6分のオープンレジデンシア代々木上原の最上階ルーバルプランよりも5%程度高い水準であり、このエリアでの直近3物件の販売が順調だったことが少なからず反映されてしまった印象ですね。

昨今はマンションの売れ行きが最悪な状況で、2年連続23区内供給棟数No.1のオプレジとは言えども売れ行きが芳しくない物件が増えてきていると感じますが、代々木上原の3物件はオプレジの中でもかなり高額な価格帯ながらわりとスムーズに売れてましたからね…。

お隣ザ・パークハウス上原が分譲された2014年当時においては平均坪単価約420万円という水準は少々高額に感じたものですが、当物件は平均すると460~470万円程度でしょうからその後の相場上昇からするとまだ大人しい方と言えるのかもしれません。
むろんブランドやスケール・グレード感に差があってのものでもありますが…。

0 Comments



Post a comment