ピアース祐天寺【「ディアナコート」がシックリくる閑静な徒歩8分】5階65㎡8,790万円(坪単価445万円)

ピアース祐天寺。

所在地:東京都目黒区中町2-1385-1(地番)
交通:祐天寺駅徒歩8分
用途地域:第一種住居地域
階建・総戸数:6階建、30戸

昨年末のディアナコート目黒祐天寺に続いての祐天寺物件で、こちらは中町通り沿いではありませんが、中町通りから少し内に入ったディアナコートにもわりと近いポジションになります。少し北側には駅名の「祐天寺」があり、その豊かな自然は季節の移り変わりを感じさせてくれるはずです。

当物件は中町通り沿いでないのでディアナコートよりもさらに落ち着きがあり、世が世ならばファミリータイプ中心の「ディアナコート」になっていたと思われますが、昨今のモリモトの「ピアース推し」の例に漏れずこちらもピアースになっていますね。

プラン的には40~71㎡であり、60~70㎡台もまずまずありますのでピアースの中では面積が大きい方ではあるようですが…。

なお、当物件のポジションは第一種住居地域ですので住居系の中では特段規制の厳しいエリアではないものの、その周囲には第一種低層住居専用地域が広がっており、当第一種住居地域自体も最高高さ17mの第二種高度地区指定を受けています。そのため、周囲は戸建ばかりで上層階からは視界抜けも得られますね。

ちなみに、通学区の油面小学校までは徒歩7分という距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋は65㎡の1LDK+S、南東角住戸です。南も東も南側前建は3階建なのでこの階は日照だけでなく視界抜けも望める魅力的なポジションになります。

ただ、間取り表記上は65㎡という大きさがありながら「1LDK+S」となるやや風変りなものになります。
そのように南側は視界良好な絶好のポジションではあるものの、建築基準法上の居室要件を満たすか否かの際に用いられる採光補正係数は「隣地建物の高さ」ではなく「隣地境界との距離」の影響を受けるため、前建を越えているかいないかは関係ないのです(当物件の最高部から当住戸の該当開口部までの垂直距離もやはり採光補正係数に影響を及ぼすので上層階の方が「居室認定」を受けやすくはあるのですが…)。

ただ、LDの床暖房の位置をご覧いただくとお分かりのように、当プランは「2LDK+S」も想定されているので実質3LDK的に使うことは十分可能でしょう。

その場合キッチンはオープンキッチンではなくなってはしまいますが、LDの開口部は非常にしっかりとしたものですし、角住戸にしては廊下も短めに出来ているので面積以上の使い勝手が期待出来るでしょうね。

LDの南東頂点部分の柱の食い込みは残念ちゃ残念ですし、視界抜けの得られる上層階だけでも南面開口部をもっと充実させて欲しかったという思いもありますが…。

坪単価は445万円。そのディアナコート目黒祐天寺の条件の良かった上層階住戸とほぼ同じ水準です。あちらはLD床までのタイル貼仕様や小規模ながらディスポーザーを搭載するなどディアナコートなりのグレードの高さがありはしたものの、こちらの方が駅に近いですし、違和感のあるレベルではないでしょう。

共用部デザインについては次の記事で言及しますが、ディアナコートに勝るとも劣らないものですしね。

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