オープンレジデンシア上原【地下住戸の中でも…】1階45㎡4,900万円台(予定)(坪単価約361万円)

続けて、オープンレジデンシア上原。

設計は長谷建築設計事務所、施工はオープンハウス・アーキテクトです。先日取り上げたオープンレジデンシア四谷と同じ組み合わせになります。

長谷建築設計事務所は代々木上原の直近オプレジ3物件のいずれの設計にも携わっているぐらいオプレジ実績が豊富な会社で、当物件も小規模オプレジなりに高級感を演出出来ていると感じます。

高さを出せないがゆえに敷地にゆとりを持たせづらい第一種低層住居専用地域の物件ですし、総戸数20戸というスケールしかありませんのでエントランス周りの共用部などに特筆すべき点は見当たりませんが、バルコニーのガラス手摺をバルコニー床の側面に被せるように施したデザインは大いに評価出来ます。

大きな特徴はないながらも手堅いデザインの物件と言えるでしょうか。

前回のオープンレジデンシア上原

公式ホームページ
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お部屋は44㎡の1LDK、東向き中住戸です。建築基準法上の地下住戸となるお部屋で、見ての通りテラス及びドライエリアに面した小さな開口部しかない閉塞感漂うものになります。

なお、東側道路沿いには植栽が施されますので、見上げるとその植栽が目に入ってはくるものの、日照は期待出来ないポジションです。(容積率計算上、一定の水準まで不算入とすることの出来る)地下住戸を設けるのは採算上仕方のないことではあるのですが、地下住戸にするのであればもう少しドライエリアを大きくしたり、窓を大きくしたりするといったような工夫(努力)が欲しかった印象ではありますね…。

内廊下の物件なので通風面も期待出来ないですし、湿度的なところもかなり気になるプランです。

間取りとしては、物件内では小さなものになりますが、1LDKとしてはむしろ大き目のものになります。

そのため、居室畳数にはゆとりがありますし、収納などにも特段違和感を覚えることはありません。しかしながら、位置的にキッチンやLDの南側は採光がほぼ期待出来ませんし、空間的な広がりを高めるという意味でもベッドルームは「大きく開け放つことの出来る引き戸」でLDに面しているべきだったと思います。
上述のようなかなり小さなテラスやドライエリアもしかりで「地下住戸なりの配慮」をほとんど感じることが出来ないのは非常に残念ですね。

坪単価は361万円(予定)。このような難のあるポジション及びプランニングであることが考慮された物件内の下限で、グロス価格の嵩まない面積帯のプランであることからしても確かに現実的な水準ではあります。

もう少し魅力的なプランニングを実現した上でこの単価を目指して欲しかったという思いは当然あるものの、周囲の建物との位置関係や斜線規制などを考慮するとやはりこのフロアプランしかないとも感じるところで…。。
開口部はもっと大きなものを確保して欲しかったですが…。

設備仕様面は、小規模のためディスポーザーはないものの、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗い器、フィオレストーンの水回り天板、廊下・洗面室・トイレ床のタイル貼などお馴染みのオプレジ仕様で違和感はありません。

管理費は419円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下の小規模物件であるためか高めの水準です。管理形態は「通勤」でなく「巡回」ですし、もう少し安くあって欲しかったですね。

なお、駐車場はありません。オープンレジデンシア代々木上原ヒルズにすらなかったぐらいなので驚きはありません。ただ、特に億ションとなる70㎡台のプレミアムプランの検討者にとっては気になる材料にはなってくるでしょうね(検討者自身が直接的に必要はなくとも、将来的なリセールを想定した場合には少なからず影響が出てくる)。

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