グレーシア湘南辻堂【眺望と利便性を両立させる貴重なポジション】12階76㎡5,998万円(坪単価259万円)

グレーシア湘南辻堂。

所在地:神奈川県藤沢市辻堂新町1-2135-10(地番)
交通:辻堂駅徒歩5分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:15階建、55戸

辻堂駅徒歩圏内での分譲は、長期販売を強いられている超大規模物件プレミスト湘南辻堂以来になります。

介護サービスなどを行っていた「つぢさんち」のあったところで道路の向かいが線路になるポジションではあるものの、駅徒歩5分圏内の藤沢市アドレスの物件はかのライオンズ一条レジデンス湘南C-X以来であり、上層階からの江ノ島を望む「抜け感」豊かな眺望も魅力的な物件になります。

海まではかなり距離のあるポジションではあるものの、辻堂駅の南口エリアは駅前などの一部を除くとほぼほぼ第一種低層住居専用地域が広がっているので(そういった戸建向きのポジションなのでそもそも分譲マンションがほぼ存在していない)、上層階住戸からは非常に開放感の高い奥行ある眺望が望め、かつ、駅近ゆえの高利便性を両立させているという点は非常に贅沢に感じますね。
むろんテラスモール湘南のある駅側も便利ですが、駅とは反対方向の徒歩2分のところに食品館あおば(ルームズ大正堂、ハックドラッグなど)まであるという素晴らし過ぎる買物利便性を誇る地となります。

辻堂駅には駅徒歩1分の地にリストレジデンス辻堂タワー(20階建総戸数126戸)というデッキ直結最高層物件がありはするものの、当物件はそのリストレジデンスやお隣の13~14階建のクレッセント辻堂(ウエストタワー&イーストタワー)と共に眺望と利便性を両立した辻堂駅では数少ないタイプの物件になるでしょうね。

なお、通学校は線路の向こう側にある八松小学校で徒歩8分になりますので子育てファミリーにとっては可もなく不可もなくな感じでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は76㎡の3LDK、南東角住戸です。海まではかなり距離がありはしますが、上述のように海との間はほぼほぼ第一種低層住居専用地域が広がっているのでこの階でもオーシャンビューとなる開放感抜群のポジションになります。
南東方向はそのクレッセント辻堂の被りがありはするものの、魅力的なポジションであるのは間違いありません。

間取りとしては、12~15階の上層階のみに設けられた物件内で最も大きなプランで、眺望を活かした南東頂点部のコーナーサッシが印象的です。

中低層部に比して上層フロアのみを広げたフロアプランで当プランのLD南東コーナー部分の下にはフロアが存在していません(つまり「空中」になります)。

このような特殊な設計を採用したことで15階建総戸数55戸というスケールながら外観デザインはかなり特徴的なものとなっていますし、魅力的な眺望を活かしたコーナーサッシ自体も評価出来る点ではあるのですが、どちらかと言うとペンシル的なフォルムの物件ですし、耐震性能との兼ね合いで「柱位置・太さ」という点で少々難のある設計となっているのは玉に瑕です。

柱の食い込みのわりには上手いこと居室を配置出来ているので居室形状はまずまずと感じますが、柱による面積消費が大きいのは事実ですし(食い込んだ部分の多くは専有面積にカウントされています)、居室配置的にLD内の実質的な廊下部分がかなり大きい点も気になりますね。

LDは14.2畳表記と専有面積なりの数字ではあるものの、入口付近の実質的な廊下部分を考慮すると一般的な12~13畳程度しかないはずです。

洋室3は引き戸でLDに隣接してはいますが、キッチン側は引き戸になっていないため空間的な広がりが得にくいのも残念ですね。

なお、エリア内では珍しい内廊下設計(全方位に住戸がある)ということもあり角住戸ながら北側に開口部を設けることが出来ていないのもちょっと勿体なく感じますね。たとえ小さくとも北側に開口部があると風通しはかなり変わります。

坪単価は259万円。目前が海といったポジションでこそないものの、辻堂駅前の高利便性とオーシャンビューを両立する貴重な上層階角住戸ですので思っていたよりも現実的なお値段という印象になります。

プレミスト湘南辻堂の条件の良いお部屋と同じかむしろ少し安いぐらいの水準であり、超大規模なプレミストが当エリアの需要を奪った後(マンション市況が悪いことを広く周知させるに至った後)の分譲であることも幾らか影響しているのではないでしょうか。

お隣のクレッセント辻堂は2007年という前回のプチバブル期の分譲ではありましたが、平均坪単価約225万円という水準でしたので大きな差はありません(ちなみに、クレッセント辻堂は最大天井高が2.7mあるなどモリモトらしい特色ある物件ではあるものの、デザイン的には近年のモリモト物件ほど突出したものではないですね。)。

リストレジデンスと並ぶエリアのランドマークであるライオンズ一条レジデンス湘南C-X(平均坪単価約215万円)は2010年という非常にマンションが安かった時期の分譲でしたので流石に差を感じますが、2016年のシエリア湘南辻堂(茅ヶ崎市の駅徒歩4分)も平均坪単価220万円という水準でしたので、オーシャンビューの上層階でのこの水準ならばこのご時世悪くない水準でしょう。

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