グレーシア湘南辻堂【歪な敷地形状の空地率77%による出色なランドプラン】3階66㎡4,698万円(坪単価236万円)

続けて、グレーシア湘南辻堂。

設計はスタイレックス、施工は川村工営で直床になります。
けしてお安いお値段の物件ではないですし、内廊下設計とするなど高級感を打ち出してきていることとの兼ね合いからすれば14階建にしてでも二重床であって欲しかったですね。

なお、当物件の敷地は南面間口の狭い歪なものになっているので、建物は敷地北西部の道路から奥まった部分に建てられます。
そのため、建物南側の一部は道路ではなく隣地との被りがあり将来的な建て替えリスクがないとは言えません。さらに、前回の記事で書いたように建物位置的に南東方向のクレッセント辻堂の被りも否定できないものの、「歪な敷地形状×容積率200%」だからこそ実現したと思われる特長あるランドプランはなかなかに魅力的なものと言えるでしょう。

道路から建物までの間に設けられた全長約27mのアプローチアヴェニュー(欲を言えば植栽などがあると良かったと思いますが、駐車場動線との兼ね合いもあり難しかったのでしょう)、そして敷地北端に設けられたプライベートガーデンは総戸数55戸というスケールではそうそうお目にかかれない代物です。

特にサークル状のデザインが施されたプライベートガーデンはエントランス横の2層吹抜のラウンジにも面しており、通りや線路からも奥まったこの良質なゆとりの空間は本当に稀有なものと言えるでしょう。

敷地面積約1,930㎡に対して建築面積はわずか440㎡という空地率約77%ということで数字からも当ランドプランがいかに贅沢なものかがお分かりいただけるのではないでしょうか。

空地を数%減らしてでも1フロアの面積を増やすことで14階建の二重床物件(各フロアの階高を高くする)とした方がバランスが取れたのでしょうが、この南側道路から内側に入ったポジションだと北側の戸建エリアへの影響が非常に大きいわけで、そちらに配慮した結果このような設計になったということなのでしょうね。

前回のグレーシア湘南辻堂

公式ホームページ
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お部屋は66㎡の2LDK+S、南向き中住戸です。南方向正面がその奥行約27mのアプローチとなるポジションです。アプローチの先は道路、その先は線路になりますので低層階ながら日照だけでなく視界抜けも得ることが出来ます。

南西方向は隣地に4階建のビルがあるので低層階だと影響がありはするものの、南東方向もクレッセントの駐車場ですので恵まれている方だと思います。

間取りとしてはこのご時世らしい狭小感のある実質3LDKで、「内廊下設計」と「この専有部形状」の組み合わせは少々強引な印象が否めません。

長年の読者の方であれば私が何を言いたいかお分かりいただけるのではないでしょうか。
そうです、このプランはまさにかの有名な富久クロスを彷彿させる稀にしかお目にかかれないものなのです。

当物件は北側(角住戸なので他方にも開口部がある)にもプランを設けており、1フロア1戸の南向き中住戸ですので仕方ないと言えなくもないのですが、南向きに拘らず他方にも住戸を設けているのであれば尚更このようなスパンに拘る理由はなかったのかなと。

「もう1室分スパンを確保するという選択肢(その分角住戸のスパンを抑える、もしくは、前建との被りを承知で東西にもう少し長いフロアプランを採用する)」、さらには「中住戸は50㎡台中盤の2LDKにする」という選択肢などもあったと思いますし、都心ならいざ知らず辻堂での2つの行灯部屋は少々無茶をし過ぎなのでは…と。

上述のように北側隣地への影響が考慮されてのものですし、辻堂駅での内廊下設計も貴重なので評価出来る点ではありますが、このプランの犠牲の下で実現していることを忘れないであげて下さい(汗)。

ナロースパンな上、柱のアウトフレームも中途半端なので窓際はファミリータイプの分譲マンションとは思えない厳しい設計になります。やっぱりこのスパンならもう少し奥行を減らした2LDKで良かったのではないかなぁ…。

坪単価は236万円。低層階ながら日照だけでなく視界的にも悪くない南向き住戸ということでそれなりの水準です。
このご時世として違和感のない水準ではあるものの、このプランニングからするとやはりもう少し頑張って欲しかったとは思います。
面積差があるのでグロスではそれなりの差があるものの、単価的にはオーシャンビューの上層階角住戸との差が小さく感じます。

設備仕様面は、この価格帯の総戸数55戸ながらディスポーザーがあるのは驚きですね。キッチン天板は天然石でこそありませんが質感の良い人造石なので見た目も悪くないですし、食洗機、ミストサウナ、さらにグレーシアお馴染みの良水工房など水回りも上々です。
トイレ手洗いカウンターがないのは残念ですが、この単価ならば違和感はないですし、玄関框までフラットとした設計も評価出来ます。

管理費は244円/㎡。このスケールでディスポーザー付、かつ、内廊下設計ですのでかなりリーズナブルな水準と言えるでしょう。
駐車場も以下のように機械式が中心ですので、維持費もそれ相応にかかるでしょうしね。

駐車場は全39台(※)で、敷地内だけでも32台(平置4台・機械式28台)あります。7台は敷地外にあり地主と直接契約する形ですが、駅徒歩5分ですので敷地内だけで足りるのではないでしょうか。
※藤沢市の条例により総戸数の100分の70以上の駐車場附置義務が生じています。この駅距離での70%は今の時代には少々そぐわないと感じます。

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