エクセレントシティ竹ノ塚駅前【久々の「駅近」は初の「コンパクト」】55㎡4,298万円(坪単価258万円)

エクセレントシティ竹ノ塚駅前。

所在地:東京都足立区竹の塚6-16-17(地番)
交通:竹ノ塚駅徒歩3分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:10階建、36戸

2015年に竹ノ塚駅が最寄りとなるライオンズ竹ノ塚ブロッサムシティが分譲されてはいるものの、竹ノ塚駅は徒歩5分どころか10分圏内で見ても随分と長いこと分譲マンションの供給が滞っていたエリアになります。
徒歩10分内の供給は2006年のD’クラディア竹ノ塚以来約13年ぶりのことになると思います。

当物件のポジションは道を挟んだ北側が駅(及び周辺)を利用される方の自転車置場になっており、駅前の繁華街の端っこ的なところになります。

そのため落ち着きのあるポジションではないものの、始発電車もある駅徒歩3分の交通・買物利便性という意味では大いに評価出来るポジションと言えるでしょう。

マンション価格高騰の影響を受け、昨今はエクセレントシティ調布国領アヴニールに代表されるように都心立地でなくともコンパクトな供給が目立つようになっています。
当物件は30~50㎡台のみで構成されておりひと昔前の竹ノ塚駅では想像しにくい大きさの分譲マンションではあるのですが、実際都心アクセス性は高いですし、駅徒歩3分とくればこのようなプランニングになることに大きな違和感はありません。

設計・施工はむろんデベロッパーである新日本建設です。来月には完成予定で、入居も来春が予定されています。

デザイン的には中層部でフロア形状を切り替えたことで上層部に特長の見られ、さらに、北東コーナー部分にダイレクトサッシをあしらえてもいるので小規模物件にしては特徴あるフォルムと言えるでしょう。

30~50㎡台の総戸数36戸というスケールですのでエントランス周りに広がりのある特別な空間が広がっているわけではないものの、通りからも目立つ北東頂点部には植栽も施されますし、エクセレントシティシリーズらしい手堅いデザインと言った印象になりますね。

公式ホームページ
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お部屋は55㎡の2LDK、北東角住戸です。両面共に接道しており、北側はその駐輪場の先もコインパーキング、東側は比較的低層のビルやマンションが立ち並ぶエリアになっているので、この上層階住戸からは視界抜けも望めますね。
北東方向には9階建の都営竹の塚6丁目アパートがありますが、その駐輪場を隔ててのものですので影響は大きくはありません。

間取りとしては、一般的な大きさの2LDKではあるものの、わりと特色の見られるものになります。

最大のポイントは洋室2に設けられたコーナーサッシであり、角住戸ながらLDが頂点部にない(二面採光でない)のは残念に感じますが、洋室2の引き戸を開くことで一体感そこそこの二面採光空間が実現しますね。

一方、残念に感じるのはこの位置ながら浴室に窓がない点、洋室2が柱によりかなり歪な形をしている点でしょうか。
玄関下足スペースが歪なのはちょっとしたものを置くスペースとして有用であろう良い点なのですが(納戸が折り畳み扉なのも珍しいですね)、同じ歪は歪でもこの洋室2の形状は微妙でしょう。

坪単価は258万円。30㎡台は坪単価300万円前後のものが多くなっており、50㎡台なりにグロス価格を考慮した単価設定になっているのは間違いありません。

ただ、上述のように近年は竹ノ塚駅徒歩10分圏内では供給がありませんし、さらに遡ってもこういったコンパクトプランの供給が確認できない状況なので、過去の事例から妥当な水準を測ることは難しいですね。

隣の隣の梅島駅にはグローベルタワー梅島(平均専有面積40㎡台で平均坪単価約250万円)が近年分譲されており、そことの比較で言えばこんなものではあるのでしょうが…。

設備仕様面は、少戸数コンパクトのためディスポーザーはなく、水回りの天然石天板仕様もありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターはついておりスケール・価格帯的に上々のものと言えます。もちろんエクセレントウォーターもついています。

管理費は329円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、スケール感に乏しいことが影響してか少々お高めです。

駐車場は1台のみで平置になります。

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