ピアース神楽坂レジデンス【急坂経由ながら神楽坂駅徒歩2分の落ち着きある地】5階62㎡9,490万円(坪単価509万円)

ピアース神楽坂レジデンス。

所在地:東京都新宿区赤城下町84他(地番)
交通:神楽坂駅徒歩2分、牛込神楽坂駅徒歩8分、飯田橋駅徒歩11分(東京メトロ・都営線。JR線は徒歩14分)
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:6階建、55戸

駅近ながら標高25m程度の神楽坂駅付近から江戸川橋駅側の坂下(標高4~5m)に向かう中途に位置した物件です。
当物件の敷地は標高約13mほどなので数字上ベラボーな標高差ではないものの、「徒歩2分」の標高差としてはかなり大きなものであり、実際かなりの急坂を経由することになりますね。

江戸川橋駅も徒歩7~8分程度の距離感ですので、坂をどうしても上りたくない方は出かける際には江戸川橋駅を使うというのも1つの方法でしょう。

ポジションとしてはパークコート神楽坂のある赤城神社の横を下ってすぐのところで、駅近ながら神楽坂通りからしっかりと内に入った落ち着きのあるものです。

駅徒歩2分のわりには神楽坂感が薄い印象ではあるものの、徒歩2分内にはそうそう物件が出てくるものではありませんし、魅力あるポジションなのは間違いないでしょうね。

なお、この敷地は神田川沿いに広がる準工業地域の一画ではありますが、西隣及び南向かいは第二種住居地域となる「準工業地域の端っこ」であり、準工業地域部分も含めこの界隈は近年住宅供給が非常に盛んなので準工感は薄いものとなります。

公式ホームページ
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お部屋は62㎡の1LDK+S、南東角住戸です。東側は5階建のビルが隣接していますが、南側は道路の向かいは3階建などの低層建物で構成されており、上述のようにこの敷地とは異なる第二種住居地域となった高さ制限(20m第二種高度地区)がより厳しいエリアでもあるので将来的に圧迫感の強い建物が立つ可能性は低いでしょうか。

間取りとしては、実質的には2LDKとなるプランで30~60㎡台で構成された物件内では大きな部類のものになります。

ただ、このような駅近ポジションでコンパクト中心のコンセプトを掲げるのであれば2LDKは54~60㎡程度で十分だったはずで、思いの外ゆとりのあるプランですね。

モリモトはディアナコート目黒などでもかなりゆったり目の2LDKを提案していましたし、会社として何かしらの意図があってのものなのかもしれません。しかしながら、ここはそもそも「ディアナコート」ではなく「ピアース(ピアース祐天寺の記事でも書いているように昨今のモリモトはディアナコートっぽい立地でもコンパクトなピアースを供給するなどピアースに傾倒している節があります)」なわけですし、なぜにこのようなある種中途半端な大きさを提案しているのか少々疑問です。
2LDKとしてワンランク上のゆとりを演出したいのであればギリギリ60㎡に乗せるぐらいでも十分だったように思いますし…。

文句をタラタラと書いておりますが、そんなゆとりある実質2LDKらしくLD12畳など面積帯のゆとりが窺えるプランにはなります。

角住戸なので廊下はけして短くはなく、それ以外の部分には特段62㎡らしさを感じることはありませんが、柱の食い込みは少なく収納も充実しているあたりには好感が持てますね。

なお、LDの南面開口部は逆梁工法によるカウンターが生じていますが、カウンター高は低い部類ですのでサッシ高も十分です。
外観デザイン上、サッシの外にマリオンが施されている(サッシの縁に重なる位置に)ので、室内からの視界は通常のサッシに比べ若干邪魔される気もしますが、眺望を楽しむようなポジションではないですからね。

坪単価は509万円。30㎡台は低層階でも坪単価500万円超のものが少なくなく、物件内ではグロスの嵩む面積帯であることが幾分かは考慮されている印象です。

しかしながら、上述のような55~60㎡程度の2LDKと使い勝手に大きな差はないながらもグロスが9,000万円台中盤まで嵩んでしまっていることを考えると、やはり「55㎡で8,500万円(坪単価511万円)」のような水準の方が将来的にも値持ちが良かったような印象にはなりますね。

駅徒歩2分とは言えこのエリアの2LDKで億弱のニーズってそんなにありますかね???

矢来町の駅徒歩3分だったグランスイート神楽坂ピアース(丸紅×モリモト)が2015年の時点で平均坪単価約430万円という水準でしたので今時期のこの水準に特段の違和感はないのですが、プランと価格のバランスという意味では難のあるものと感じます。

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