ピアース神楽坂レジデンス【直近のピアースほどのインパクトはないものの】2階39㎡5,490万円(坪単価465万円)

続けて、ピアース神楽坂レジデンス。

設計は庵都市建築設計事務所、施工は合田工務店、そしてデザイン監修はウイ・アンド・エフビジョンです。

モリモト×ウイ・アンド・エフヴィジョンはアールブラン武蔵境以来でしょうか。アールブランも良い出来でしたが、近年のウイ・アンド・エフヴィジョン物件だとディアナコート尾山台翠景が中でも素敵でした。

スケール感のあったディアナコート尾山台では石造りのエントランスが非常に見映えのするもので、それと比べると小スケールになるここはインパクトという意味では劣りますが、やはりコンパクトプラン中心とは言えども坪単価500万円前後中心の物件ですのでエントランス周りには力を入れているようです。

当物件の敷地は南面しか接道しておらず、建物南側以外はほとんど人目に付くことがないポジションということもあり、「内側」のデザインは至って普通な印象ではあるものの、南側道路に面した部分だけはサッシの外側に設けられたマリオン、さらに外壁の多くを天然石とするなど繊細、かつ、質感豊かなものとなっています。

同時期分譲のピアース旗の台やピアース祐天寺がスケールを無視したかのような贅沢設計でしたのでそれと比べると特色がないようにも感じてしまうのですが、それは私がマンションオタクだからなのでしょう…(汗)。

なお、フロアプランに関してはところどころ窪み(共用階段あり)を設けた凹凸のあるものでいわゆる角位置でなくとも角住戸的な二面採光プランを増やしているあたりは評価出来る点になります。
歪なフロアプランになったためか南向き住戸以外は戸境壁が乾式ばかりですが、昨今はこのような低層の物件でも乾式となるケースは少なくありません(間取りの自由度を高めやすい)。

前回のピアース神楽坂レジデンス

公式ホームページ
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お部屋は39㎡の1LDK、北東角住戸です。当物件の敷地は南北に長く、道路に面しているのは南側だけなので敷地北側には道路に面することのない東向きや西向きのお部屋が多くなっています。

そのような中でも当住戸は前建の影響の強いポジションでいずれの視界も前建によってわりと近い距離で妨げられます。北側は3階建、東側は4階建なのでもの凄く圧迫感がある感じではないものの、物件内では芳しくないポジションにはなります。

間取りとしては、40㎡に満たないやや小さめの1LDKですが、玄関廊下はコンパクトで一般的な40㎡程度の1LDKと大差ない居室畳数が確保されていますね。
柱の食い込みは少々気にはなりますが…。

なお、「玄関⇒LD⇒洋室」となる設計ではあるものの、角住戸なのでLDにもしっかりとした開口部を設けることが出来ていますし、大きく開け放つことの出来る洋室の引き戸も良い材料でしょう。

坪単価は465万円。上述のように前建の影響が強いポジションであるため、物件内の30㎡台のお部屋の中ではこなれている方になります。

とかく駅近がもてはやされる時代ですし、前建の影響が強いとは言えどもこのご時世であればこのぐらいの水準になるでしょうね。
数字から受ける印象からすれば「40㎡に乗せた上でこの5,490万円」という水準を実現して欲しかったとは思いますけれども…。

ちなみに、コンパクトな駅近物件というと駅徒歩2分の神楽坂通り沿いで2012年に分譲されたパークリュクス神楽坂がありますが、当時はマンションが非常に安い時期でしたので平均坪単価約360万円という水準でした。

当物件は平均でも500万円ほどになると思われ、立地条件に違いはあるもののパークリュクスと比べ4割弱ほど値上がりした計算になるので若干強めな印象ではありますね。南向き以外は囲まれ感のあるお部屋が多いのでもう少し頑張って欲しかったですね。

設備仕様面は、小規模、かつ、コンパクト中心のピアースですのでディスポーザーがないことに驚きはありません。しかしながら、500万円前後中心の価格帯ですし60㎡台のお部屋にとってはちょっと残念ですね。
食洗機、トイレ手洗いカウンター、シーザーストーンのキッチン天板、タイル貼の廊下・洗面・トイレ床などそれ以外は悪くありません。
一昔前ならばこの価格帯の物件では日ポリ化工の高級感のある浴室になっていたはずですが…。

管理費は296円/㎡。ディスポーザーはないものの、内廊下の小規模物件ですので悪くない水準でしょう。

駐車場は1台のみで身障者用の平置になります。

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