プレシス練馬ステーションフロント【初の練馬駅徒歩1分、しかも北口】2階62㎡6,540万円（坪単価347万円）

プレシス練馬ステーションフロント。

所在地：東京都練馬区練馬1-6082-1他（地番）
交通：練馬駅徒歩1分（西武線。都営線は徒歩2分）
用途地域：商業地域
階建・総戸数：11階建、66戸（他物販店舗1戸）

コンセプトは「見たこともない光景が、いま動き出す」、1999年以降では初となる練馬駅徒歩1分という非常に分かりやすい特長を有した物件になります。

意外かもしれませんが、近年のプレシスは何気に駅徒歩1分物件を供給していて、プレシス船橋大神宮下、プレシス都立大学、プレシス北沢公園といったなかなかのラインナップになっています。

当物件もそんな一建設の土地仕込力の高さが窺えるもので、駅徒歩1分の中でもインパクトの高い立地条件になります。

駅出口の目の前と言っても過言ではないポジションで西友の入口もそのすぐお隣ですので半端ない利便性を有しています。

傍らにはパチンコ屋さんもあるので駅前なりの環境ではあるものの、練馬駅、まして、北口であることを考えると本当に稀有な物件と感じますね。

練馬駅の北口は大きなロータリーの先につつじ公園や文化センターの広大な土地が広がっており、その周囲も大半が戸建となる第一種中高層住居専用地域となっているので駅徒歩5分ぐらいまで広げてもほとんど分譲マンションが存在しません。

駅北東部のこちら側は商業地域であり容積率や高さ制限と言ったところでマンション向きではあるものの、これだけ駅に近いとそれこそ商業ビルの方が採算がいいといったような事情も出てくるでしょうし、様々な要素が上手いこと重なった結果、誕生した貴重な分譲マンションと言えるでしょう。

用途が制限される「住居系地域」ならば土地の仕入れに際して他用途との競合は少ないのですが、商業地域、まして駅前ともなると多用途な競合があるので分譲マンションとして採算がとれるお値段で土地を買うのはより難しくなるのは言うまでもありません。

都心とは言い難い練馬駅ですし、「だから駅近物件はどうしても高くなってしまいます～」という営業トークがあったとしてもそれをそのまま鵜呑みにするのはどうかと思いますが（笑）、駅近物件を希望する以上はそういった事情が深く関係してくることを念頭においていた方が良いでしょうね。

公式ホームページ

お部屋は62㎡の3LDK、南西角住戸です。南側は駅であり、ホーム及び線路は4階ぐらいの高さになってくるのでこの低層階だと視界的な影響は少なくありません。ただ、距離はそれなりに確保されており現状においては日照も得られるポジションになります。

なお、西側は当物件の敷地（エントランスアプローチ）で緑がいい感じに施されます。

間取りとしては、60㎡ちょっとのプレシスらしい狭小感の強い3LDKにはなるものの、物件内ではむしろ大きな方であり中上層階の良好な南面条件を考慮したプランニングということになってくると思います。

角住戸ながら廊下をコンパクトにすることを心掛けた設計で、この廊下の長さで洋室1及び洗面浴室がノンビリングインなのも評価出来る点になるでしょう。

また、11階建にしては柱が細めに出来ている物件で、柱の食い込みも最低限に抑えられているので全体として効率性が高い点にも好感が持てます。
南面バルコニーはもっと奥行のあるものにして柱をバルコニー内にアウトフレームして欲しかったところではありますが…。

なお、LDKで11.1畳なのでLD単体では10畳に満たない専有面積なりの手狭感はあるものの、収納はかなりしっかりと確保出来ていますし、洋室3の引き戸を開くとそれなりの大きさの空間になる点も悪くないでしょう（洋室3の引き戸はウォールドアのように完全に開け放つことが出来るタイプになっているとさらに良かったとは思います）。

坪単価は347万円。上層階は坪単価380万円を超える水準ですので上下階の単価差はそれなりです。

練馬駅前では駅徒歩3分にブランズ練馬（2017年）が分譲されており平均坪単価約365万円という水準でしたので、さらに貴重なポジションのこちらがこのような水準（同じぐらいの水準）になることに驚きはないでしょう。ブランズ練馬の平均坪単価約365万円は当時かなり驚いたのですが、線路（駅）沿いとは言えこれほどの駅徒歩1分ならば中小デベロッパー物件なりのこのご時世としてはこなれた方だと思います。

たらればにはなりますが、住友不動産がシティハウス練馬ステーションコートとか言って分譲してたらアホみたいなお値段になってそう。笑