プレシス練馬ステーションフロント【駅徒歩1分でこのアプローチは凄い!】2階31㎡3,640万円(坪単価385万円)

続けて、プレシス練馬ステーションフロント。

設計はオーエーシー設計、施工は菊池建設、そしてデザイン監修はシー・アンド・スタイルです。
いずれもプレシスシリーズでお馴染みの会社なのですが、驚いたことにオーエーシー設計はブランズ練馬と同じですね(デベロッパー、デザイナーが違いますので特段共通点は感じられません)。

デザインに関しては、プレシスにしては珍しいほどインパクトのあるものです。
建物外観は至ってシンプルではあるものの、エントランスアプローチが素晴らしいですね。

駅側に細長くなった敷地形状ゆえに実現したものであるのは間違いないのですが、両サイドにゲートのように豊かな植栽が施されていますし、駅徒歩1分でのこのアプローチは素晴らしいですね。

前回の記事で書いたように傍らにはパチンコ屋がありますし、駅前ゆえに景観は芳しいものではないものの、この物件このアプローチが出来ることで大分雰囲気がよくなるはずです。

けしてスケールの大きな物件ではないのでコンセプトによっては駅前だけが売りになってしまっていたはずですがそれだけで終わっていないのが当物件の素晴らしいところだと思いますね。

前回の記事で駅徒歩1分に分譲マンションが誕生するというのは様々な要素が上手いこと重なった結果と書きましたが、その上、このようなアプローチが可能(お誂え向き)となる敷地形状というのは奇跡に近いこととすら思えてきます。

むろん駅直結のランドマークタワマンなどのような「価値」が窺える物件ではないものの、単純に希少性という意味ではこの物件の方が上回っていると思いますね。
駅徒歩1分でこんなランドプランの物件ってちょっと記憶にない…。

グレーシアみなまきみらいもかなり凄いアプローチでしたが、駅力には大分差があります。

なお、エントランス内部は総戸数66戸というスケールにしてはインパクトに欠ける印象ではあるものの、30~40㎡台も少なくない物件ですので致し方ないところでしょうか。

前回のプレシス練馬ステーションフロント

公式ホームページ
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お部屋は31㎡の1LDK、北向き中住戸です。北側も接道してはいますが、駅前ゆえに細い道路の向かいにビルがあり低層階は近い距離でのお見合いになるポジションです。

間取りとしては、物件内でも小さな1LDKで、LDKで8畳、洋室3畳のプランニングは1LDKとしては最低限のものという印象です。
しかしながら、このような出色なポジションの物件であればむしろ適した大きさと言えるでしょうし、この地のこの大きさであれば北向きで日照が皆無である点も全く気にならないでしょう。

やはり奥行のないバルコニーが施された柱の食い込みが見られる設計なのは残念ではあるものの、先ほどのプランとは異なり引き戸をしっかりと開け放つことが出来るようになっているのは良い点でしょう。

やはりしっかりとした大きさの収納が確保出来ていますし、廊下よりも幅のあるひと回り大きな玄関下足スペースなども評価出来る点だと思います。

坪単価は385万円。当物件の1LDKの中でも面積が小さくグロスが嵩みにくいことからかなり立派な単価設定になっています。
ブランズ練馬(平均坪単価約365万円)はこちらほど1LDKと3LDKの単価差が大きくなかったので低層階30㎡台は340万円ほどの水準からありましたが、こちらは3LDKに比して1LDKの単価が強めですね。

この立地条件とは言えブランド力に欠けるプレシスということで面積帯の差が単価差に顕著な影響を与えていると言えます。

設備仕様面は、ディスポーザーはないものの、食洗機、天然石のキッチン天板(40㎡以上)、トイレ手洗いカウンター、浴室のフラットラインLED照明などまずまずのものがそろっています。

管理費は297円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしなのでやや高めですが、スケール的に違和感のあるレベルではありません。

駐車場は敷地内は身障者用・小型用の全4台、別途敷地外(第三者と直接契約)に3台分確保されているとのことです。

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