プレサンスジェネ浅草ウエスト【こちらのプレミアルームも40〜50㎡台】11階55㎡5,850万円(坪単価352万円)

プレサンスジェネ浅草ウエスト。

所在地:東京都台東区浅草4-202-1(地番)
交通:浅草駅徒歩7分(つくばエクスプレス。東武線は徒歩15分、東京メトロは徒歩16分、都営線は徒歩17分)、入谷駅徒歩16分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:13階建、54戸

先行するプレサンスジェネ浅草イーストは千束通り商店街沿いでしたが、こちらは道路を挟んだ西側隣接地で、商店街の通りからは1本入ったポジションになります。
千束小学校の北側隣接地(道路を挟む)ということにもなりますね。

とりわけ駅に近いポジションではないものの、昨今よく取り上げているように浅草駅はインバウンド人気などの後押しもあってか駅距離のある物件の供給が多くなっており、つくばエクスプレス駅の徒歩7分は良い方と言えるでしょう。

イーストの記事でも書いたように商店街にはアーケードがあるので商店街側を経由すれば雨の日も快適な恵まれたポジションになります。

設計は現代綜合設計(構造設計はティーエムエッチ)、施工は合田工務店です。
設計の現代綜合設計はイーストと同じで、道路を挟んで隣接する兄弟物件らしく共通したデザインが採用されています。

ワンルームプラン中心の物件にしては特色を感じる造りで、外壁タイルやバルコニー手摺がバラエティに富んだもの、また、全体的にシックなトーンで纏まっています。

公式ホームページ
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お部屋は55㎡の2LDK、北東角住戸です。東側にはそのイーストがありますが、イーストは10階建であり、塔屋部分の影響はあれどこの階からであればスカイツリーや隅田川花火大会を望むことが出来るでしょう。

間取りとしては、物件内では最も大きなものになります。
イースト同様に20㎡台中心の物件で、こういった物件内では大き目の40~50㎡台は「プレミアルーム(全18戸)」という位置づけになっています。

やはりイーストの記事で言及したように千束小学校が至近でありファミリーニーズも望めるポジションですので、60~70㎡台のファミリータイプがあっても良かったという思いもあるのですが、グロス価格の嵩み、採算性などを考えるとどうしてもこういった面積帯が「無難」ということになってくるのでしょう。

ただ、これもイースト同様ですが、しっかりと住宅ローン控除が適用可能な大きさにしてきているのは評価出来る点になります。こういったワンルーム主体の物件においては、50㎡前後の住宅ローン控除が適用できない「見かけだけグロスを抑えた2LDK」が設計されがちなのですが、当プランは登記面積でも50㎡を超えるしっかりとした面積を確保しています。

一方、残念に感じるのはやはり柱でしょうね。
頂点部の柱が食い込んでいるだけでなく、東側メインバルコニーの中央部にも中間柱があるという珍しいケースです。
建物自体は歪な形状をしているわけではありませんし、なぜにこのような設計になるのか不思議ですね。

開口部に関しては、柱と柱の間になるべく大きなものとすることを心掛けているようなので一般的な水準ではありますが…。

なお、ウォークスルー型のクローゼットを採用することで回遊動線を生み出すことが出来ているのは評価出来る点ですが、LDの入口付近の実質的な廊下スペースがかなり大きくなっており、LDKの11.4畳に数字ほどのゆとりがない点は気になりますね。

そもそも55㎡の2LDKならばプランによってはLD単体で10畳(LDKでおおよそ13畳)ぐらい確保出来ているケースもありますしね。

坪単価は352万円。イーストの影響が多少ありはするものの、イーストの花火・スカイツリービューの上層階住戸と同様の水準ですね。
イーストは早期に完売したようですし、眺望面に加え、アーケード経由での駅徒歩7分でのこの単価ならばこなれている方と言えるでしょうか。

少なくとも首都圏ではブランド力があるとは言えないプレサンスですし、上述のように柱の食い込みや廊下の長さが影響し使い勝手が一般的な55㎡ほどはないことを考えればもう一声あっても良かったような印象もありますが、イーストのプランも似たようなものでしたからね。

設備仕様面は、イースト同様です。少戸数のためディスポーザーはないですし水回りの天然石天板仕様も見当たりませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンター、ミストサウナ、酸素美泡湯など水回りを中心に充実したものとなっています(ワンルームなど一部タイプ除く)。

管理費は310円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、イーストの244円/㎡よりも大分高いですね。スケール的には劣りはするものの、ここまで差があるとは思いませんでした。

駐車場は身障者用を含む全2台で平置です。

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