クレヴィア日暮里ザ・レジデンス【駅近ではないが高い利便性】66㎡6,900万円台(予定)(坪単価約346万円)

クレヴィア日暮里ザ・レジデンス。

所在地:東京都荒川区東日暮里5-6-19他(地番)
交通:鶯谷駅徒歩8分、日暮里駅徒歩10分(JR線。京成線・日暮里舎人ライナーは徒歩9分)、入谷駅徒歩14分
用途地域:商業地域、準工業地域
階建・総戸数:12階建、65戸

日暮里(東口)の新築分譲マンションの供給が非常に激しくなっています。
伊藤忠都市開発はこことさらに鶯谷駅寄りのクレヴィア日暮里ザ・プレイス、住友不動産はパークスクエア日暮里とシティハウス日暮里、さらにプラウド日暮里テラスが直近で分譲を予定しており、以前までのアトラス(旭化成)がかなりのシェアを握っていた日暮里エリアに変化が生じてきていると感じます。
※2015年にはプラウド日暮里、2017年にシティテラス西日暮里ステーションコートが供給されており、「下地」はありました。

まだ、三井不動産レジや三菱地所レジの供給実績がないことからも分かるように日暮里はまだまだ発展途上という印象ではあるのですが、だからこそ伸び代があるようにも感じますね。

ここ数年、日暮里駅界隈では駅近物件が比較的多く供給されていることもありコンパクト目のプランニングが中心となった物件が少なくなかったものの、街が注目されるに従いファミリーニーズも高まり多くのデベロッパーが参入するようになってきていると感じます。

交通利便性は言うまでもなく素晴らしいものがあるので、大小デベロッパーがしのぎを削ることで良質な物件の供給が増えればより人気が出るのではないかと思いますね。
まぁ、このエリアでは昔からアトラスがデザインの質をこれ以上ないぐらい高めているので、そういった意味では「参入障壁」が高いですし、アトラスに任せておけばいいんじゃないかと思ったりもしますが(笑)、昨今のクレヴィアは以前にも増してデザインに力を入れていると感じますし、だからこそのこの界隈でのダブルプロジェクトなのだとも思う次第です。

余談が多くなりましたが、こちらのクレヴィア日暮里ザ・レジデンスの最寄駅は鶯谷駅になります。もう1件のザ・プレイスほど鶯谷駅感はなく日暮里駅も十分に徒歩圏と言える距離感です。西日暮里駅の再開発エリアまでは距離があるものの、一方で鶯谷駅にほど近いポジションの松坂屋流通センター跡地に2021年に開業予定の商業施設(延床面積9,200㎡超)も楽しみの1つになるであろう立地になります。

また、いなげや及び通学区の第二日暮里小学校まではいずれも徒歩2分という距離感で、子育て世代にとってもかなり魅力的なポジションになってくると思いますね。
東は尾竹橋通りですし、南面条件にやや難のある立地条件のためファミリータイプは多くないものの、近隣に大きな日暮里南公園があるのも魅力の1つでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は66㎡の3LDK、北東角住戸です。東側、尾竹橋通りの向かいには同じ12階建のライオンズプラザ鶯谷があるので視界面での影響が若干ありはするものの、北~北東にかけては背の高い建物がほとんどなく、この上層階住戸からは心地よい視界抜けが得られるでしょう。

間取りとしては、物件内で最も大きなものになります。南面条件が良ければ南東角などに最大面積のプランが設けられていたと思われますが、上述のように南面に難のあるポジションなのでこちら北東角に重きを置いた形でしょうか。
視界抜けは得られずとも南に面した上層階住戸は日照的には問題ありませんので、難しいところではありますけれどもね。

66㎡は3LDK角住戸としてはけして大きなものではありませんので、ゆとりを感じることの出来る部分は見当たらないものの、玄関廊下を一直線としているので効率性は悪くありません(さらに言うと、玄関がクランクインなのでプライバシー面への配慮がなされているのも◎)。

LDの入口付近の実質的な廊下部分がやや長めではありますが、全体として大きな違和感のないもので専有面積のわりには収納が充実していると感じますね。

また、バルコニー側の柱にやや食い込みが見られるのは残念ではあるのですが、あまりアウトフレーム化されることのない共用廊下側の柱が完全にアウトフレーム化されているので全体としては平均以上のものと言ってよいでしょう。

なお、北側の視界抜けを考えるとやはりLDは二面採光(角位置)であって欲しかったと思うのですが、効率性の観点(玄関とLDKの位置関係がポイント)や全室に窓を設けるという点からすると難しかったでしょうね。

坪単価は予定価格で346万円。直近の同じ東日暮里5丁目物件であるアトラス日暮里グレイスコート(平均坪単価約315万円)よりもひと回り高い水準で、もう一声あって欲しかった印象がありますね。

当物件は30~40㎡台がおよそ半分を占めており、平均専有面積72㎡というファミリータイプのみで構成されたそのアトラスに比べ全体的に単価を伸ばすことが出来ているわけですからね…。

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