フュージョナル上十条【北区のワンルーム規制はちょっと厳しい】2階56㎡4,428万円(坪単価260万円)

フュージョナル上十条。

所在地:東京都北区上十条4-12-3(地番)
交通:十条駅徒歩9分、板橋本町駅徒歩11分、東十条駅徒歩15分
用途地域:近隣商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数:地上11階地下1階建、64戸

フュージョナルは日本ワークスのワンルーム投資マンションブランドですが、ワンルーム規制条例に従いワンルームではない大き目の住戸を設けざるを得なかったありがちなケース(※)で、そういった大きめのプランを自社では捌ききれなかったために伊藤忠ハウジングに売却した模様です。
※北区のワンルーム規制は23区内でも面積要件が厳しく「ワンルームの定義が40㎡未満」で、そのワンルームが30戸以上になると一定数の「55㎡以上」のお部屋を設ける必要があります。

ポジションとしては北区と板橋区の境付近に位置しており、板橋区加賀の少し北側になります。
近年で言うと環七から少し内に入った板橋区稲荷台でオーベル板橋本町が分譲されていますが、周囲は戸建が多く分譲マンションの少ないエリアになりますね(加賀エリアに行くと大規模なマンションが結構ありますが…)。

少々駅距離はあるものの、十条駅前で再開発が進行中であることを考慮した投資ニーズを狙ったものでしょうし、2駅2路線が徒歩10分前後で利用できるという点も悪くないでしょう。

設計は岡田総合計画、施工は合田工務店です。
二重床ではありますが、ワンルームマンションらしい180mmのスラブ厚で一般的な200mmと比べると少し薄くなっています。

デザイン面は複数色のタイルやマリオンを施し「いわゆるワンルーム投資マンション」にしてはデザインに気を使っている方ではあるものの、ファミリー向け分譲マンションなどを含めた分譲マンション全体で考えるととりわけ強調出来る類のものではないでしょう。
総戸数64戸とは言え、大半がワンルームとなるスケールの物件ですので仕方ないでしょうね。

公式ホームページ
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お部屋は56㎡の2LDK、南西向き中住戸です。位置的には角位置になるのですが、北西面には開口部が設けられていないプランになります。
ただ、南西方向は戸建が並ぶ低層住宅街になっているので、低層階でも日照良好なポジションになります。

間取りとしては、そのワンルーム規制により生まれた55㎡を少しだけ超えた2LDKになります。ワンルーム規制においては「40㎡以上」を要求している区が多く、北区の「55㎡以上」はかなり厳しい部類のものになります。40㎡程度のグロスならばワンルーム目的の顧客の中で少し予算に余裕のある方に売るのも無理筋ではないのですが、55㎡ともなると価格帯が全然違いますのでワンルームデベロッパーにとっては外来生物並に厄介な存在になってくるでしょう(笑)。

なお、反対の北東側道路沿いにはワンルームが並んでいるのですが、こちら南西面は1フロア2戸(もう1つはこのプランの反転タイプ)であり、良好な南面条件を考えるとなかなか贅沢な印象を受けるワイドスパンプランになります。

ワンルーム規制は別に悪いことではないものの、こういった物件にもノンワンルームプランを設けることを要求したがゆえに「ワンルームにおいて条件の良いお部屋が望みづらくなる」という弊害(?)があるのも事実ですね。

こちらは角位置であることもあり、柱の食い込みはそこそこあるものの、しっかりとしたスパンを設けたがゆえに動線面の魅力の少なくないプランになっていると思います。

クランクインの玄関はプライバシーに優れたものですし、この廊下の長さで2つのベッドルームと洗面浴室がノンリビングインなのはわりと珍しいケースになります。全室が南西に面していますし、いわゆるファミリー向け分譲マンションではなかなか見られないタイプ(※)ではないでしょうか。
※ファミリー向け分譲マンションにおいてこういった大きさの2LDKが良い位置にプランニングされていることはまずありえないことです。

せっかくこのような良好なポジションの角住戸なのですからやっぱり北西方向にも開口部を施して欲しかったという思いはありますが…。

坪単価は260万円。上層階は1割以上高い坪単価300万円近い水準ですので、上下階の単価差はそれなりです。

オーベル板橋本町は最低でも70㎡ほどだったと記憶しているので頃合いの良い比較対象があるわけではないのですが、オーベルは平均坪単価約240万円という水準でしたので、当プランの平均で280万円弱は結構な差と感じますね。

こちらは最寄りがJR(十条駅)になりますし、南西向き住戸の日照・眺望はオーベル以上のものと言えますので分からんではないですが、伊藤忠を挟んでいる時点で通常のケースよりは利幅が大きくなるのが普通なわけで…(日本ワークスが採算度外視で伊藤忠に投げている可能性もゼロではないですが、まだそこまでしないといけないほどの市況ではないはずで…)。

設備仕様面は、ベースがワンルームマンションですので当然ディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターなどの高級感が窺えるものも見当たりません。
食洗機もついていないのは残念ですが、浴室照明はダウンライトですし、ベースがワンルームマンションである以上、床暖房(電気式)がついているだけでもマシではありますね。
いわゆる実需向け分譲マンション内の50㎡台と比べると設備仕様がワンランク落ちるという意味でも、もう少し単価がこなれたものであると良かったでしょうね。

管理費は190円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ではあるものの、スケール的なところから言うともう少し高くともおかしくないでしょう。この水準でしっかりと行き届いた管理が行われるのであれば素晴らしいですね。

なお、駐車場はありません。

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