パークホームズ中野本町ザ・レジデンス【奥行105mの圧巻のパークフロント】6階81㎡10,398万円(坪単価427万円)

パークホームズ中野本町ザ・レジデンス。

所在地:東京都中野区本町3-51-19(地番)
交通:中野新橋駅徒歩5分、中野坂上駅徒歩8分(東京メトロ。都営線は徒歩10分)
用途地域:第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:7階建、46戸

昨秋に開園したばかりの本二東郷やすらぎ公園(「本町二丁目公園」じゃなくなったんですね…)の道路を挟んだ西側、東面がパークフロントとなる魅力あるポジションに誕生する物件です。

やすらぎ公園の北側隣接ポジションにはピアース中野坂上パークフロントが最近まで分譲されており、非常に貴重なポジションだと思ったものですが、その当時(2018年の分譲開始時)はあの豊かな緑に囲まれたお屋敷のあった場所にこんなにも早くにパークフロントマンションが誕生するとは思いませんでした。

ピアースのように南面パークフロントではないものの、ピアースよりもスケール感のある三井ブランド×パークフロントとくればそれだけで希少性は高いですし、やすらぎ公園は約7,060㎡というかなりの大きさ、かつ、公園の東端までは約105mもの離隔を実現しているのでパークフロント物件の中でもかなり開放感の高いポジションと言えると思います。

中野坂上駅からは神田川に向かう南傾斜の中途となるポジションではありますが、それほど標高差があるわけではなく、第一種中高層住居専用地域らしい環境的な魅力も高いエリアになりますね。

大規模公園目の前、通学区の中野第一小学校(旧桃園小学校。統合を控えており、2021年の新校舎の建設までは現在の向台小学校のところに通学)は大通りを通ることのない徒歩3分、さらに本町図書館が目と鼻の先という子育て世代にとってはよだれが出かねない恵まれたポジションと言えるのではないでしょうか。

ピアース中野坂上パークフロント(30~60㎡台)の分譲当時はこの立地条件(ましてあちらは南面パークフロントですからね)でなぜにファミリータイプ中心でないのかと思ったものですが、こちらは三井のパークホームズということで当然のごとくファミリータイプ中心のプランニングになっていますね。

公式ホームページ
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お部屋は80㎡超の3LDK、南東角住戸です。当物件は全戸パークフロントの東向きとなっているので南に面したお部屋は1フロアに一つこの角住戸のみとなります。

南方向には従前当物件の敷地から続いていた緑(現在もお屋敷の敷地)があり、将来的にどうなるか分からない不確実性は伴うものの、とりあえずは非常に良好なポジションになります。

間取りとしては、そのような南向きポジションということもあり物件内でも大きなしっかりとした面積が確保されています。

80㎡超ありながらも玄関廊下がほぼ一直線(微妙にクランクさせてプライバシー面に配慮出来ているのは素晴らしい)となったプランで、億超えの角住戸にしては色気に欠けるプランという印象ではあるものの(やはり間取りは「セクシー」でないと…、笑)、LD単体で16畳を確保するなど効率性を追求したがゆえのゆとりを少なからず感じることが出来ますね。

主寝室も7畳ありますし、浴室も1620、また、収納も充実していると思います。

柱の食い込みもほとんどありませんし、80㎡超の角住戸としては稀なほど効率的なプランと言えるでしょうね。

坪単価は427万円。当初の予定価格よりも1,500万円ぐらい下がっとるね…。パークホームズ荻窪ザ・レジデンスの上層階角住戸において当初の予定価格から2,000万円近く下げるという前例(中でも下げが大きかっただけで上層階角住戸のみが下がったわけではありません)があるので驚きこそありませんが、住友不動産などとは異なり「物分かりの良い三井不動産」とは言え、それだけ厳しい市況なんでしょう…。

上述のような「三井ブランド×パークフロント」で第1期はたったの14戸という体たらくは普通ではちょっと考えられません。初めからこの値付けだったらこのようなことにはならなかったのでしょうが…。

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