パークホームズ中野本町ザ・レジデンス【斜め切り上げの木目調軒裏×50m超の石積み】2階61㎡7,888万円(坪単価431万円)

続けて、パークホームズ中野本町ザ・レジデンス。

設計・施工は松井建設です。

敷地形状及び全戸パークフロント(東向き)の設計ゆえにプランは田の字の延長上となった一般的な板状マンションなのですが、だからこそなのか三次元設計及びデザイン面では見所が少なくありません。

この界隈は分譲マンション自体は多くはないのですが、少し駅側に行くとプラウド中野本町という中野坂上駅を代表するレベルの素晴らしいデザインのマンションがありますし、先行したピアース中野坂上パークフロントもモリモト物件らしいデザイン性に富んだ物件でしたので、後発のここは一定以上のレベルを嫌が上にも求められる立場にあったのは間違いありません。

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デザイン面での最大のポイントは緩やかな傾斜地であることを活かした50m以上にも及ぶ石積みの塀で(従前のお屋敷を継承したデザイン)、南北に伸びた敷地及び建物になるので、公園側(東側)から見た当物件の存在感は尋常ではないですね。

塀の上には豊かな植栽、そしてバルコニーの軒裏には木目が施された秀逸なデザインで(プラウド中野本町は最上階のバルコニーのみが木目調)、このデザイン1つをとってもデベロッパーは当初もっと高く売るつもりだったであろうことが分かるというものです。

詳細は後ほど言及しますが、軒裏は斜めに切り上がった立体感のあるデザインになっておりこういった特長あるバルコニー周りはそんじょそこらの物件ではまずお目にかかれない代物です。
ザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵とかハルミフラッグとか超高額もしくは特殊な経緯のある物件でしか見られないレベルのものになります。

また、側壁の石積みのようなデザインが美しい重厚感ありまくりなエントランスホールも素敵ですね。

なお、坪単価400万円台後半のお部屋が少なくない当初のお値段設定であればさらに内廊下とするなどして高級感を演出して欲しかったという想いもなくはないものの、全戸東向きという設計上、内廊下は理にかなっているとは言い難く(外廊下とすることで西側からの日照・採光が得られます)、結果的とは言え400万円前後の単価水準の物件ということであれば違和感のないところかと思います。

前回のパークホームズ中野本町ザ・レジデンス

公式ホームページ
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お部屋は60㎡超の2LDK、東向き中住戸です。東側はむろんパークフロントですので、低層階でも良好です。上述のように塀の上には植栽が施されますのでグリーンも望めますし、塀の上ですので道路からの視線も気にならないでしょう。

間取りとしては、2LDKとしてはやや大きな類のものになります。

やはり柱の食い込みは少なく効率性を高めたものになるので居室畳数、収納共にしっかりしたものになりますね。

スパンは一般的なものではあるものの、連窓サッシが施され、かつ、LD側に開口部を寄せているので中住戸ながらLDの開口部がしっかりしているのも好材料の1つです。

玄関が窪んだ位置に設計されているので玄関前にしっかりとしたアルコーブ空間があるのも良い点ですね。

開口部は扁平梁に加え上述の斜め切り上がる軒裏を採用していることでハイサッシ、かつ、斜め上方向の視界も確保したもので本当に素晴らしい設計になります。
パークフロントというだけで本来十分な魅力があるのでそれで終わってしまうデベロッパーが大半なところ、当物件はさらにデザイン面、3次元設計面で工夫を施しているのが立派過ぎます。おそれいりました。

坪単価は431万円。上層階は450万円を超えるので価格差が全くないわけではないのですが、低層階でも上述のようにかなり魅力的なポジションであるがゆえに単価差は小さいですね。
70~80㎡台のプランに比べるとグロスが嵩まないのをいいことに強めの単価設定になっており、少々理不尽な印象ではあるものの、ピアース中野坂上パークフロントの60㎡台(南面パークフロントの角住戸)とほぼ同様の価格設定であり、その稀な設計・デザイン面からすれば納得出来る水準かと思います。

ピアースは販売にかなり時間を要しましたしパークフロントとは言え駅距離などが少々マイナス材料として作用していた印象もなくはないですが、当物件は3LDK中心で2LDKは少ないのも確かですので無茶な水準ではないでしょう。

また、当物件の平均は坪単価約420万円ほどになるはずでマンションが非常に安かった時期に分譲されたプラウド中野本町の平均坪単価約325万円からおよそ3割の上昇になるという意味でも違和感はありません。

設備仕様面は、総戸数50戸に満たないながらもディスポーザーがありますし、食洗機、水回りのフィオレストーン天板、トイレ手洗いカウンター、さらに食器棚が標準で付いています。
とりわけ高級感のあるものは見当たりませんが、このご時世ならば悪くないでしょう。

管理費は269円/㎡。外廊下ですが、総戸数46戸でもしっかりとディスポーザーがついての水準ですし、物件価格との兼ね合い(購入者の支払能力に比例するのが一般的)からしてもややこなれている印象です。

駐車場は西側道路に面した敷地西側にあり、全16台です。平置は1台のみで15台が機械式になります。

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