ドレッセ鷺沼サウスプレイス【南ひな壇×貴重な南面ルーバルプラン】6階87㎡8,798万円(坪単価334万円)

ドレッセ鷺沼サウスプレイス。

所在地:神奈川県川崎市宮前区鷺沼1-7-2他(地番)
交通:鷺沼駅徒歩6分
用途地域:第二種住居地域、準住居地域
階建・総戸数:地上6階地下1階建、46戸

標高にして10m以上差のある駅からの道程はアップダウンがあり、徒歩分数表記以上の労力が伴いますが、徒歩6分ならば悪くないでしょう。

鷺沼駅では近年分譲マンションの供給が盛んに行われており、南口の駅徒歩5分圏内だけでもブリリア鷺沼イニシア鷺沼レジデンスブリリア鷺沼一丁目オーベル鷺沼マスターレジデンスと4物件も誕生しています。
そのため、そういった物件と比べると利便性で劣るものの、駅からほどよく離れたなりの落ち着きが窺えるポジションですし、直近だけでなくこれまでの鷺沼駅における分譲マンションの供給状況からすればむしろ魅力的な方と言えるでしょうね。

直近の鷺沼駅ではそれら以外にもクリオ鷺沼マスターテラス(南口徒歩7分)とプラウド鷺沼テラス(北口徒歩10分)などもこちらに先行して分譲中であり、最悪に近い市況の中での当物件の販売がかなり大変なのは間違いないところですが…。

なお、通学区の鷺沼小学校は徒歩8分、有馬中学校は徒歩10分という距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋は87㎡の4LDK、南東角住戸です。傾斜の中途ではありますが、南傾斜のひな壇ポジションになりますので、階数以上の高さを感じることが出来るでしょう。
南方向少し先には246がありますので抜けているがゆえに静かな環境とは言い難いものの、日照だけでなく視界的な魅力も少なくない物件内でも良い条件のお部屋になります。

当プランは敷地南東端に位置しており、北側斜線制限や高度地区の影響を受けづらい位置にあるので通常このように南端にルーバルを設計する必要はありません(大半のルーバルプランは北側斜線制限などに配慮して北側上部を段々畑のようにセットバックすることで生まれている)。
当プランはわざわざ南面に+α空間としてルーバルを設けたと思われ、最上階住戸ならではの非常に魅力的なプランになっていますね。

このポジションながらLDが二面採光ではなく、少々強引な「4LDK」と感じはするものの、ぐるっと周り込むように設計されたルーバル+バルコニーは非常に珍しいものですし、玄関前のやたらとゆとりあるアルコーブ空間も贅沢に感じるプランです。

一方、気になる点としては「LDの大きさ」が挙げられるでしょうか。4LDKでの87㎡はけして大きなものではないものの、近年の4LDKにしてはむしろしっかりした面積帯であり、そのわりにLDが小さく感じます。

12.2畳は入口付近の大き目のデッドスペースがカウントされてのものですし、さらに言うと浴室の1418などもちょっと残念です。

柱が完全にアウトフレーム化されている点は大いに評価出来る点ですし、収納を充実させたがゆえのものでもあるのでしょうが…。

坪単価は334万円。直近の駅近物件ブリリア鷺沼一丁目やオーベル鷺沼マスターレジデンスの上層階住戸よりはこなれた水準であり、貴重な南面ルーバルの最上階プランであることを考えれば悪い水準ではないでしょう。

近年の供給がここまで盛んでなければこういった貴重なタイプ(東急線においての「ドレッセ」はブランド力も十分ですしね)はもう少し「プレミアム」を乗せることも可能だったはずですが、高価格帯のニーズが先行物件により枯渇した後の分譲になりますので余程上手いことかみ合わない限りはこれ以上の水準は難しいはずです。

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