ドレッセ鷺沼サウスプレイス【この販売のタイミングはいかにも厳しい】4階68㎡6,018万円(坪単価292万円)

続けて、ドレッセ鷺沼サウスプレイス。

設計はパークスアーキテクツ、施工は大豊建設です。

パークスアーキテクツはプラウド、ブリリア、ブランズなど著名デベロッパー物件での実績が豊富で、当物件のデザインも価格帯なりの高級感が窺えるものになっています。
バルコニー周りはプラウドでよく見かけるようなデザインで珍しさには欠けますが万人受けのする手堅いものです。

また、エリア的に高さを出すことの出来ない6階建の物件ということで空地にゆとりを感じることはないものの、エントランス周りに植栽、また、敷地中央部にパティオを設けている点も評価出来ます。

前回の記事で言及したように当物件の販売のタイミングは最悪に近いものですのでさらなる何かしらの工夫(差別化要素)があると良かった印象ではあるものの、総戸数46戸というスケールの物件ですしそのような策を施すのは簡単なことではないでしょうね。

前回のドレッセ鷺沼サウスプレイス

公式ホームページ
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お部屋は68㎡の3LDK、東向き中住戸です。ホームページ等では「南東向き」と謳われてはいるものの、南東向きと東向きどちらかで言えば東向き、頑張っても東南東向きと言ったところでしょうか。

東南東方向には戸建などが並んでおり、246の向かいまで抜けが得られる反面、246の喧騒が不可避なポジションでもあります。

間取りとしては、一般的なスパンではあるものの、南西部をエレベーターによりえぐられていることで洋室1室が行灯部屋となったプランになります。

共用廊下側にもう1室設けることが出来ていたとしても南向き・西向きの棟の影響で採光に難のあるポジションになるのであまり意味のあることではないものの、これといって特色のあるプランになっていないのは残念ですね。

LD隣の洋室2は引き戸が採用されてはいるものの、完全に開け放つことの出来るウォールドアなどではないので一体感が薄く、かつ、連窓サッシの方立てに関してもやや大き目(下り天井の出幅が少し大きいことが影響している)で視界の妨げになってしまいます。

なお、バルコニー側だけでなく共用廊下側の柱もほぼアウトフレーム化されており、効率性は高い方ではあるものの、パイプスペースの場所・形が悪いことで収納が凄い形になってしまっているあたりも気になる点の1つですね。

坪単価は292万円。南向き(デベロッパー的には南西向き)は低層階でも大差ない水準になっており、方角的に日照時間が短いことなども幾らか考慮された水準ではあるようです。

ブリリア鷺沼一丁目の平均坪単価約305万円(上下の単価差がかなり大きかった)と比べると流石に高く感じますが、その後のオーベル鷺沼マスターレジデンスの平均坪単価約320万円との比較においてはそれほど違和感のないところになるでしょうか。

ただ、やはり現状の最悪に近い需給状況やほぼ東向きであること(246の影響もあること)などを加味すると「もう一声」あって欲しかったですね。

設備仕様面は、この規模でもディスポーザーがついているのは立派です。トイレ手洗いカウンターはないものの、食洗機は付いてますしキッチン天板もフィオレストーンになります。

管理費は262円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付での水準ですので悪くないでしょう。

駐車場は全19台で身障者用の1台を除き機械式(地下)になります。

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