パークホームズ北浦和ガーデンズ【アドレス・駅距離は地味でも南面に特長】11階84㎡6,088万円（坪単価239万円）

パークホームズ北浦和ガーデンズ。

所在地：埼玉県さいたま市浦和区北浦和5-174-1他（地番）
交通：北浦和駅徒歩9分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：13階建、106戸

北浦和5丁目、合同庁舎の北側隣接地（道路の向かい）に誕生する物件です。常盤アドレス（北浦和駅寄りの3・9・10丁目は常盤小学区）でもなく駅近でもありませんので北浦和駅界隈の物件としては地味なポジションになります。

しかしながら、南側が庁舎であるため、この界隈では当たり前のようになっている「ドミノ現象」に巻き込まれるおそれが小さいという点は明確なメリットと言えるでしょう。

また、中山道沿いにある東京電力のでっかい鉄塔は若干目障りではあるものの、準工業地域ながら周囲は住宅が中心となった落ち着きも窺えるポジションという点でも魅力を感じる物件になります。

なお、通学区は常盤北小学校/常盤中学校で、通学路で徒歩7～8分という距離感になりますね。

公式ホームページ

お部屋はガーデンサイドコートの84㎡の4LDK、東角住戸です。当物件は南向きのブライトサイドコート（8階建）と南東向きのガーデンサイドコート（13階建）の2棟構成になっており、こちらガーデン棟はブライト棟に比べ日照時間がやや短くはなるものの、方角的に庁舎の建物の影響が少なくなるポジションで、庁舎やその隣の日本語国際センターの敷地内の緑なども望める視界的な魅力の高いものになります。
当住戸は上層階なので眺望的な魅力も高いですね。

間取りとしてはそのような魅力的なポジションゆえに物件内で最も大きなものになっています。4LDKとしてはけして大きなものではないものの、次に大きなものは73㎡台になりますのでかなり差がありますね。

北東面（妻面）に洋室4室を並べたものになりますので角住戸らしい華や色気のようなものはあまり感じられませんが、南東面にはしっかりと幅のある連窓サッシが採用されていますし、無駄を省き効率性を保ちながらも玄関下足スペースをしっかりとした大きさのものとするなど、全体としてバランスのとれたプランという印象です。

浴室はなんとか1620を実現して欲しかったという思いはあるものの、収納も充実していますね。

坪単価は239万円。南向きと南東向きという違いはあるものの、こちらガーデンサイドコートの方が階建がある分、眺望面での魅力が高まりますし、物件内でもダントツで面積の大きなプランになっていることを考えると思っていたよりも単価がこなれていると感じます。

ガーデンサイドコートの上層階中住戸だけでなくブライトサイドコートの中層階住戸とほぼ同じ単価設定であり、グロスの嵩みが考慮されたやや控えめな単価設定になっているようですね。

グロスの嵩みが大きな障害となる中小デベロッパー物件であれば非常にオーソドックスな値付けという印象なのですが、三井不動産は先行してひと回り上の単価設定のパークホームズ浦和常盤ステーションプレミアを分譲中でこちらの高単価帯のお部屋はどうしてもそちらとのバッティングが生じてしまうことが考慮されているように思います。

上述のように学区や駅距離など北浦和駅界隈ではやや地味なポジションということにもなってくるので6,000万円を超えるとニーズが弱くなるのは致し方ないところなのかもしれませんね。

一方で、この南面条件はかなり貴重だと思いますので何を重視するかによって大きく評価の分かれる物件と言えるでしょうね。