パークホームズ北浦和ガーデンズ【敷地面積4,000㎡弱ならではの魅力的なランドプラン】5階69㎡4,978万円（坪単価238万円）

続けて、パークホームズ北浦和ガーデンズ。

設計・施工は長谷工ですが「二重床」になります。

パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラやパークホームズ西船橋ザ・レジデンスなど昨今はそれなりの価格帯（ここと同価格帯かそれ以上）のパークホームズでも長谷工設計・施工による直床のパークホームズが増えていますのでこちらもそうなるのかと思っていましたが、いい意味で裏切られました。

直床と二重床は衝撃音の種類により強い弱いがありますし、スラブ厚などとの兼ね合いもあり遮音性を一概に言うことは出来ないものの、やはりフワフワした直床の触感はチープな印象がありますし、将来的なリフォームなどを考えた場合にも二重床に分があると思います。

さて、当物件の最大のポイントはやはり前回の記事で書いた南面良好（ドミノリスクの低い）ポジションですが、敷地面積4,000㎡弱×総戸数100戸超のスケールも少なからず特長と言えるでしょうね。

レーベン浦和常盤ザ・タワーの記事でも述べたように北浦和駅界隈で総戸数100戸超のスケールを有する物件は限られており、ここはその「ガーデンズ」という名称からもお分かりのようにランドプラン的にも特色のあるものと出来ているのも素晴らしい点になります。

ガーデンサイドコートと道路との間にはエントランスアプローチも兼ねたシーズンズガーデンが施され、その傍らには提供公園も施されますので総戸数100戸超の物件の中でもとりわけエントランス周りに特色を感じることが出来るものとなっています。
そのような恵まれた南面条件を有する敷地の南側にこういった空間が設けられているというのは非常に貴重なことであり（建築基準法上、北側隣接地などに配慮した設計が必要になるため、敷地にゆとりがないとこういった敷地南側に空地を設けることは出来ない）、このエントランス周りの開放感（＋明るさ）は本当に魅力的なものだと思いますね。

また、住棟の背後（北側）にはなりますが、さらに緑が深いリラクガーデンというのも用意されていますし、敷地面積4,000㎡弱の物件ならではの豊かさを感じることの出来る物件になります。

大きな敷地を活かし54台の駐車場全てを平置に出来ていますし、スケールあるブランド物件らしいツボを押さえた物件ですね。

とにもかくにもお子さんの教育を第一と考えるご家庭には伝わりづらい点なのかもしれませんが…。

前回のパークホームズ北浦和ガーデンズ。

公式ホームページ

お部屋はブライトサイドコートの69㎡の3LDK、南向き中住戸です。南方向は道路の向かいに3階建の庁舎別館がありますが、この階ならばそれを越えてくるので日照だけでなく視界的にも良好です。

現状の日照面・視界面もさることながら、前回の記事でも書いたように将来的なドミノリスクが低いという点はこのエリアでは魅力的なものと言えるでしょうね。

間取りとしては、惜しくも70㎡に満たないもので三井の物件にしてはやや小ぶりな3LDKになります。

近年の狭小トレンド下においては何ら珍しいものではないものの、どうせならあと1㎡大きくして70㎡に乗せて欲しかったという思いはありますね。使い勝手には差がなくとも印象的に70㎡あるのとないのとではちょっと違いますからね。

なお、プランとしてはオーソドックスな田の字になりますが、共用廊下側の柱の食い込みは少なく（ブライトサイドは8階建なので柱も細め）、高い効率性を有したものになります。

無駄を少なく出来たことで収納をかなり充実させることが出来ていますし、洋室2のウォールドア周りも秀逸ですね。

ウォールドアによりLDとの一体利用が出来るのはもちろんのこと、ウォールドアの方立てを非常に小さなものに出来ているのでこれ以上ないぐらい一体感の高い設計になっています。

坪単価は238万円。5階ながら視界抜けも出てくる南面良好なポジションということで先ほどの上層階角住戸とほぼ同じ水準になっています。

そういったお部屋と比べると高い気もするものの、2017年に同じ北浦和5丁目で分譲された北浦和駅徒歩12分のリビオ北浦和でも平均坪単価は約225万円という水準でしたし、アドレス等の違いはあれど現在分譲中のシティテラス浦和常盤、パークホームズ浦和常盤ステーションプレミアは平均坪単価270万円弱という水準になりますので、将来リスクの小さい南面条件やスケールなりの特長（シティテラスもスケール感のある物件なので共用面での魅力は少なくありませんが…）を有していることを考えれば悪くない水準と言えるのではないでしょうか。

設備仕様面は、総戸数100戸超というスケールがありながらディスポーザーがないのは残念ですね。せっかくエリア的には数少ないスケールがあるのですからそこでも差別化を図って欲しかったところです。
また、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターどころか、食洗機すらも標準ではないコストダウン色の強いものとなります。
残念ではありますが、コスト面での制約が厳しいこのご時世、共用部・専有部共に高いパフォーマンスを実現するのは容易ではなく共用部を重視した当物件のコンセプトは間違ってはいないでしょう。そういった専有部仕様は追加コストを払えば変えることが出来ますからね。

管理費は209円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしで総戸数100戸超のスケールを有していることからするとやや高い印象がありますが、違和感のある水準ではありません。
エレベーターが総戸数106戸で2基と、基あたりの戸数がやや少なめであることも影響していると思います。