パークホームズ練馬豊島園ステーションプレミア【ペンシルでも分譲を厭わない貴重な地】14階69㎡7,570万円(坪単価362万円)

パークホームズ練馬豊島園ステーションプレミア。

所在地:東京都練馬区練馬4-6815-1(地番)
交通:豊島園駅徒歩1分(西武線。都営線は徒歩3分)
用途地域:商業地域
階建・総戸数:14階建、26戸

「貴重な駅近ポジション」という点については後ほど述べるとして、それ以上に気になったのは三井の物件としては珍しいほど小規模である点ですね。

都心部の邸宅街において100㎡超中心・総戸数10~20戸クラスの「パークマンション」は当たり前のように存在していますが、当物件はそういった類の物件ではなく「1フロア2戸のペンシル感の強い総戸数26戸」ですので三井の物件ではかなり珍しいものになります。

非常に多くの物件を供給し続ける三井不動産レジデンシャルですので近年だけでもパークリュクス中野パークコート広尾ヒルトップレジデンスパークホームズ新丸子ステーションプレミアなどこの物件と同等規模の物件もあるにはあるのですが、「1フロア2戸、しかも全戸面積帯が同じ」というのはなかなかに特殊なケースと言えるのではないかと思います。

さて、普段とは順番が逆になってしまいましたが、当物件がそのような三井不動産としてはかなり珍しい属性の物件となった大きな理由の1つに「駅前好立地」があるのは言うまでもないでしょう。

豊島園駅は駅前に言わずと知れたとしまえんという大規模施設が幅を利かせているわりには駅近の分譲マンションが存在したエリアになるので、駅徒歩分数(大江戸線は徒歩3分ですし…)だけではそこまで強調できはしないでしょう。しかしながら、当物件の場合、それに加え西側道路の向かいが第一種低層住居専用地域という絶好のもので、全戸西向きとなったほぼ全ての住戸からとしまえんと向山庭園の緑豊かな借景が望めるとくれば「小規模でも分譲するに値する」という判断がなされたことに納得できる方は少なくないはずです。

としまえんというと何か騒がしいイメージを覚える方もいらっしゃるかもしれませんが、西側正面方向は向山庭園と戸建住宅街ですし、としまえんの敷地はとても広大で賑やかな中心部とはそこそこ離れてはいるので影響はそこまで大きくないものと思われます。

設計・施工は川口土木建築工業で、今秋竣工の完成売りになります。

上述のようにかなりの小規模ペンシル系物件になるのですが、スケール以上に存在感のある物件でしょう。

単純に低層建物ばかりの第一種低層住居専用地域に隣接しているから目立つ、ということもありますが、南面及び北面に「周り込むように設計されたバルコニー」の効果はけして小さなものではないでしょう。

そのようにバルコニーが凸となることで建物自体が実際に大きくなりますし、バルコニー手摺にはその眺望的な魅力を考慮したガラス手摺が施されているので全体として非常に透明感があり洗練された雰囲気を醸し出すことが出来ていると思います。

全体としてシンプルな造りではあるものの、エントランス周りの植栽にも見所がありますし、小規模なりに希少性を高めることが出来ている(※)とも感じる物件です。
※「物件数」としてはスケールのある物件の方が少ないですし、実際、資産価値(リセールバリュー)でも共用部や共用施設で違いを出せるスケールある物件の方がデータ上有利であるのは紛れもない事実ではあるものの、「物件数」は少なくとも「戸数」で言うとそういった大規模物件の戸数は結構な数になるわけで、当物件の場合、「この貴重な立地を享受できるのはたったの26戸」なのです。

豊島園駅はスケールある物件がほとんど存在していませんし、当物件は三井のブランド力も相まってリセール市場においても一目置かれる存在になる可能性を秘めていると思います。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡弱の3LDK、南西角住戸です。南も低層の建物になるのでこの上層階住戸からは南東~北西の広範囲に渡るパノラマビューが享受できます。日照的にもこれ以上ないぐらい魅力的なポジションになりますね。

間取りとしては北西角住戸の反転タイプで、完成売り(メニュープランもない)でもあるので、つまるところ当物件は「全戸同じ間取り(反転タイプ含む)」ということになります。

惜しくも70㎡に達していないのは残念で、プランバリエーションを増やす意味でも「68+70㎡」とか「65+73㎡」の方(容積率を全うするこの1フロア面積を前提としている)がむしろ良かったような印象もなくはないものの、3LDKとして違和感なく使える大きさですし、このご時世ならばやむなしでしょうか。

なお、70㎡に満たない角住戸なので玄関廊下を一直線とした田の字ベースのもので、共用廊下側の柱に食い込みが見られるなど、基本的には一般性の高いものになるのですが、やはり上述した南側に周り込むように設けられたバルコニーは1つの特徴になるでしょうね。

LDの南側開口部は掃き出し窓ではなく腰高窓になっているので室内にいると南側までバルコニーがあることの恩恵がほぼないのがちょっと勿体なく感じたりもしますが、そちら側をエアコン室外機置場とすることで西側バルコニーの開放感を高めているようです。

坪単価は362万円。低層階は330万円ほどですので上下の単価差は思っていたよりも小さい印象ですね。
低層階はほぼ変わっていないみたいですが、予定価格の段階での上層階は「7,900万円台」でしたので、随分と現実的な水準になりましたね…。

もう少しスケールの大きな物件でプランバリエーションも豊富であればこういった南西角は「最も大きな面積のプレミア感のあるお部屋」になっていたはずで、そのようなプランであれば「単価」としてもひと回り上の水準に出来たように思いますが、このお部屋は69㎡というある種「経済的な大きさのお部屋」になりますので単価高を目指すのも限界があったということでしょうか。

先日のパークホームズ駒沢二丁目の一部の住戸もそうでしたが、物分かりのいい三井不動産らしく、マンションの売れ行きが最悪であることが考慮されていると感じるお値段設定ですね。

設備仕様面は、この小スケールですのでディスポーザーはありません。
また、水回りの天然石天板のような高級感のあるものも見当たらないものの、食洗機、トイレ手洗いカウンターはついています。

管理費は367円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、ここまで小さなスケールだとやはりこのような立派な水準にはなってしまいますね。当たり前のことではありますが、将来的な修繕コストなども含めそのあたりがネックの1つになってはくるでしょう。

駐車場は平置2台のみとなります。

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