プレミスト船橋塚田【商業・小学校を含む大規模複合開発】10階84㎡5,890万円(坪単価231万円)

プレミスト船橋塚田。

所在地:千葉県船橋市行田1-382-25(地番)
交通:塚田駅徒歩3分
用途地域:工業地域
階建・総戸数:11階建、571戸

分譲だけで総戸数571戸(それに加え隣に賃貸マンションも開発されます)、また、南側隣接エリアに複合商業施設が一体開発(船橋グランオアシス)されるという類まれなプロジェクト(※)になります。
※賃貸マンション、商業施設、小学校、そして戸建街区なども含めた総事業面積は57,000㎡超にも及びます。

複合商業施設のさらに南側には新設小学校が2021年4月開校予定ですし、行田公園までも徒歩11分という船橋市内でマンションをお探しの子育てファミリーにとってはちょっとほっとけない物件と言えるでしょうね。

なお、売主はプレミストの大和ハウス工業に加え、東武鉄道が入っています。東武鉄道は2016年にこの塚田駅でソライエ船橋塚田を分譲した実績がありますし、東武線沿線の駅前開発に相応しい条件がそろった物件とも言えるでしょう。

隣の新船橋駅には言わずと知れたプラウド船橋があり、こちらを上回るスケール感・ブランド感に加え、船橋駅までも歩こうと思えば歩ける距離感であるなどこちらよりも魅力的な部分はあるものの、こちらも十分に貴重な大規模開発ですし小学校が目の前と言うのは子育てファミリーにとって非常に魅力的なのは間違いないでしょうね(再開発エリアの小学校などでは急激に子供が増えすぎたこともあり先生方の対応等に不満が出ているケースもありますので新設ゆえの不安が全くないと言えば嘘になりますが…)。

公式ホームページ
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お部屋は敷地南東部に位置するA棟の84㎡の4LDK、南東角住戸です。東側はA棟の8階部分の屋根がかなり先まであるので東側眼下が望める感じではないものの、南方向は商業施設や小学校を越える高さにあり申し分のない日照と眺望を享受できる物件内でも恵まれたポジションになります。
第1期で分譲されるこのA棟やF棟は駅により近い点も魅力の1つになるでしょう。

間取りとしては、そのような条件の良いポジションなりの面積大のものなのですが、当ブログでは幾度となく申し上げているようにせっかくの角住戸ルーバルプランながらLDが二面採光でないのはとても残念です。

キッチンからルーバルに出られる造りになっているのは救いではあるものの、洋室1にしろ洋室3にしろルーバル側の開口部はオマケ程度の小さなものでしかないですし、なんてセコイ造りなのだろうと…。

こういったしっかりとした面積帯の角住戸プランながら玄関廊下は短めにしており効率性という意味では評価出来るプランなのですが、洗面所はリビングインですし、浴室が1620ではなく1418なのも残念に感じますね。

LD隣接の洋室4にかかる連窓サッシと方立ての小さなウォールドアは評価出来る点ではありますが…。

坪単価は231万円。プラウド船橋はこういった条件の良いお部屋でも坪単価200万円行くか行かないかぐらいだったはずで(4街区)、やはり近年の価格上昇を感じずにはいられない水準です。

当物件の平均自体は坪単価190万円ぐらいになると思うので2割程度のプレミアムは違和感のあるレベルではないものの、上述のようにルーバルを活かしきれていない淡泊なプランニングからするともう少し目に優しきものでもおかしくはなかったのかなと。

ちなみに、プラウド船橋のここ最近の中古市場での成約単価はほとんどが坪単価170〜200万円というレンジで推移しています。駅が違うので単純に比較は出来ないのですが、新築で平均190万円ならば違和感はないでしょうね。

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