プレミスト船橋塚田【総事業面積57,000㎡の街づくり】2階70㎡3,590万円(坪単価169万円)

続けて、プレミスト船橋塚田。

設計・施工は言わずもがな長谷工で直床になります。
プラウド船橋の戸田・大林組の他、最近でもジオ柏の葉キャンパス(ファーストコーポレーションは特命受注方式など長谷工に近い戦略を行うゼネコンではありますが…)やプラウドシティ日吉などのように大規模板状マンションでも長谷工にならないケースも中にはありますが、このタイプの物件は9割方長谷工です、はい。

建物デザインに関してはやはり長谷工設計・施工のプレミスト有明ガーデンズプレミスト志村三丁目プレミスト東久留米などと同様に田の字プラン主体の板状マンションながらコーナー部分などポイントポイントにダイレクトサッシを取り入れている点が特徴と言えるでしょう。

なお、最大のポイントはやはり敷地面積約21,000㎡の広大なランドプランでしょうね。
当物件はA棟~G棟までの7棟構成で、それ以外にも独立したエントランス棟、自走式駐車場棟が設けられています。

東西に長い敷地形状なので南向き住戸率を無理なく高く出来る上、間に約2,700㎡の豊かなガーデンを設けた上でA~C棟の背後(北側)にE・F棟を配置することにより、「条件の良い南向き住戸をかなり多く出来ている」というのも当物件の特徴の1つになってくると思います。

敷地内ガーデンの他、開発エリア内には複数の提供公園も出来ますし、とても魅力的な「街」になりそうですね。

共用施設としては、ラウンジ、パーティールーム(キッチンスタジオ)、ゲストルームなどの一般的なものに加え、フィットネスルームやランドリー(最近は導入するマンションが増えましたね)など大規模物件ならではのものになっています。

前回のプレミスト船橋塚田

公式ホームページ
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お部屋はF棟の70㎡の3LDK、南向き中住戸です。F棟は上述のようにB棟の背後(北側)に位置しており、30mほどのところに11階建のB棟があるので低層階では冬場の日照面に影響が出てきます。

ただ、B棟との間にはガーデンがあるので低層階なりの心地よさもがありますし、こういった低層階住戸は大規模物件ならではなのも確かでしょうね(当物件にはわずかながら専用駐車場付の1階住戸もあります)。

間取りはごくごく一般的な大きさの3LDKなのですが、総戸数571戸もある大規模物件ということもあり、ちょっと珍しいプランになっていますね。

ベースは田の字ではあるものの、LDだけでなくキッチンも窓際に配置したもので、LDから洋室3に至るまでの空間は70㎡の3LDKの中では結構広がりのあるものと言えるでしょう。
※洋室3の引き戸はもっときれいに開け放てるウォールドア(まだまだ採用されることは少ないものの、こういった90度角の場合でもウォールドアのものはあります)になっているとさらに良かったとは思いますが…。

なお、共用廊下側には柱の食い込みが見られますが、玄関及び洋室2を共用廊下からセットバックした位置に出来ており、玄関前にしっかりとしたアルコーブ空間が存在しているのは評価出来る点でしょう。

坪単価は169万円。こちらよりも南面条件良好なA棟の低層階(前建は商業施設(2階建))は坪単価にして10万円程度高くなっており、敷地内向きポジションなりの水準になっています。内向きとは言え上述のようにガーデンビューであり、同じような大規模物件でも物件によっては駐車場ビューだったりもするものなのでこの水準はこのご時世として悪くないと思います。

まぁ、実際、第1期は進捗率2割ちょっとに過ぎない120戸にとどまりますし、販売が困難を極めているプレミスト有明ガーデンズの二の舞を避ける意味ではこういった内向きプランの低層階は「驚きの声が上がるぐらいの水準(いわゆるパンダ価格)」であっても良かったように思いますけれどもね。

ほんの少しだけでもいいので3LDKで2,900万円台があったら盛り上がるでしょう。個人的にはむしろ好ましいことではないと思っているのですが(※)、情報が瞬時に拡散されてしまう今の時代では有効な手段の1つではあるんですよね。
※これまで知識がなかった人が下手な情報をつかまされ流されてしまうおそれがある。当たり前ですが誰にとってもいいマンションなどは存在しませんし、2つとして同じものがないのが住宅ですので端的な情報で安易に飛びつくのはご法度です。2つとして同じものがないからそのお部屋がなくなろうとしていると焦ってしまうのもマンション購入あるあるですけども…。

なお、直近の塚田駅はパークホームズ船橋塚田が平均坪単価約170万円、ソライエ船橋塚田が平均坪単価約160万円ですので当物件の約190万円は立地・パフォーマンスからしてごくごく妥当なところになるでしょう。

設備仕様面は、スケールを活かしディスポーザーが備わっていますし、共用廊下側の窓に可動ルーバー面格子がついているのも良い点です(近年はコストダウンによりメイツ深川住吉のような高額な物件でも縦格子となるケースが散見されます)。
水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターがないのは価格帯的に当然と言ったところですが、食洗機が標準でないなどやはりコストダウンが図られている様子は窺えます。

管理費は215円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付ですので、悪くはありません。総戸数571戸というスケールメリット、コンシェルジュサービスや24時間有人管理などもなし、さらに駐車場は自走式と平置のみ、と考えると200円/㎡未満に抑えられていてもおかしくなかった印象にはなりますが、広大な敷地内の植栽などの維持管理費も馬鹿にならないでしょうし、違和感のあるレベルではないです。

駐車場は全345台で、うち322台が自走式、身障者用及び1階住戸の専用駐車場を含む23台が平置になります。また、他に来客用として6台、カーシェア用2台が設けられています。駅近とは言えこのエリアのファミリー物件であることを考えると約6割の設置率は若干少ない印象がありますが…。

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