ガーデンハウス越谷レイクタウン【レイクタウンの異端児】3階77㎡4,998万円(坪単価214万円)

ガーデンハウス越谷レイクタウン(旧シティハウス越谷レイクタウン)。

所在地:埼玉県越谷市レイクタウン7-24-1(地番)
交通:越谷レイクタウン駅徒歩10分
用途地域:第一種低層住居専用地域
階建・総戸数:4階建、総戸数338戸

2017年以降、相も変わらず長期的な分譲を続けるシティテラス越谷レイクタウン(タカラレーベンとのJV)に続き年初から販売が始まっているマンションになります。
当初は「シティハウス越谷レイクタウン」という名称でしたが、総戸数338戸というスケールでの「シティハウス」はこれまでの傾向からするとおかしいはずで、最終的にこの「ガーデンハウス(※)」に落ち着いたようです。
※「ガーデンハウス」はガーデンハウス浦和常盤の記事で書いたように2003年以来使われていなかったブランドのリバイバルになります。

レイクタウンでの住友不動産は大京とのJVだったザ・シーズンズグランアルト越谷レイクタウンから入り、アクアステージグランアルト、グランセンス(大和ハウス工業とのJV)と順調(?)に実績を積み重ね、昨今はそのシティテラスとこのガーデンハウスによりちょっとした寡占状態の様相になっています。

価格に妥協をしない住友不動産ですし、デザインなども好みの分かれるデベロッパーですので「住友不動産が合わない越谷レイクタウン狙いの方」にとっては非常に迷惑な状況でしょう(笑)。

さて、当物件のポジションですが、シティテラス同様にレイクタウン(アドレス)の端っこに位置しており、駅東のシティテラスに対しこちらは駅南、道路の向かいは草加市で田んぼが広がる非常に長閑なエリアになります。

販売当初は駅徒歩12分だったシティテラスが横断歩道が出来たことにより駅徒歩7分に短縮されたことで当物件の駅徒歩10分は逆に目立ちますし、街の中心と言っても過言ではないイオンレイクタウンからも遠い分譲マンションの中で離れ小島的なポジションになりますね。

ただその反面、周りは戸建ばかりの「第一種低層住居専用地域」に位置しているので、住友不動産が携わった物件に限らずこれまでの越谷レイクタウンの分譲マンションとはかなり勝手の違うタイプになるのも確かなことです。
イオンレイクタウンの利便性を享受しながらも落ち着きのある環境に住まいを構えたい方にとっては適した物件と言えるでしょう(戸建よりもマンションが好きな方、予算的に戸建が難しい方が前提です)。

なお、4階建で総戸数338戸というスケールを有していることからお分かりのように敷地面積は25,000㎡弱もあり、A~J棟までの10棟(一部3階建もあり)で構成されているという意味でもかなり特異な分譲マンションになります。

全棟が南向きで「2×5」、つまり、南北に5列に並んでいるという「いつかの団地」的なランドプランであることは否定しませんが、今の時代だからこそ逆に新しいと言えなくもない…(このあたりは次の記事でも追記します)。

公式ホームページ
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お部屋はA棟77㎡の4LDK、南東角住戸です。A棟(3階建)はエントランス隣接の最も駅寄りの棟(北東)で上述のように25,000㎡もある物件ですので最も駅に近いのは1つの魅力となるでしょう。

南側、A棟とC棟を結ぶ位置にはそのエントランス部分(平屋建なので視界に影響はない)、また、その先のC棟(4階建)まで15m程度確保出来ているので物件内でも良好なポジションになります。

東側は道路の向かいが戸建ですし、敷地内の緑も望めるという意味でも魅力のあるお部屋になってきます。

間取りとしては、4LDKとしては小ぶりなものになりますが、これでも物件内では最も大きなものです。
越谷レイクタウン駅徒歩10分の第一種低層住居専用地域、まして総戸数338戸というスケールですのでせめて80㎡はあっても良かったようにも思いますが、上述のように基本的には「落ち着いた環境には住みたいけどもあくまで戸建が予算などとの兼ね合いで手が届かない」層がメインターゲットになってくる物件ということを端的に表していると感じます。
まぁ、販売単価を可能な限り上げたいデベロッパーの思惑が表れた面積設定ということでもあるのでしょうが…。

LDは10畳ちょっとしかありませんし、住不物件らしいLD入口付近に大き目に混入した実質的な廊下部分、さらに4LDKながらリビングインの洗面所設計なども気になる材料ですが、玄関廊下を角住戸にしてはコンパクトに纏めているのは悪くないでしょう。

クランクイン設計なのでプライバシー面も良好ですし(このドアの開き方だと共用廊下の向こう側から玄関内部が見えてしまうのが微妙ではありますが…)、柱の食い込みも少ないですね。

4階建ならば「壁式構造」などを採用するのも一案だったように思うものの、長谷工での壁式構造は少なくとも近年の物件では記憶にないですし、住友不動産も壁式のイメージはありませんのでラーメン構造になるのは必然でしょう(要するに、こういった大規模物件は長谷工に依頼し通常のラーメン構造を採用するのが最もコスト的に魅力があるということ)。

そのようにLDは小さいものの、それ以外の居室の大きさには違和感はありませんし、収納も充実しています。

坪単価は214万円。上述のように物件内では条件の良いポジションということで上限に近い単価設定になっています(むろん住友不動産の価格設定は「時価」ですので、今後の状況次第ではもっと高い単価設定のお部屋が出る可能性は残されていますが、現状でもかなり「いいお値段」ですのでこれ以上になることは考えにくいですね。

シティテラスは大半が駅徒歩12分の時代に販売されてはいるものの、平均坪単価約155万円という水準でしたのでこちらのこの水準はかなり強気な印象を受けます。

上述のようにレイクタウン界隈では珍しい第一種低層住居専用地域ならではの魅力があることは否定しませんが、越谷レイクタウンの成り立ちからしてもこのエリアはまだまだイオンレイクタウンあってのものであり、イオンレイクタウン周りの利便性の高さが十分に享受できるとは言い難いことを考えるともう少し現実的なお値段設定であるべきだったと感じます。

当物件の売れ行きが全てを語っており、わざわざ言うほどのことではないのかもしれませんが…。

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