プレシス本厚木ソルティエ【全戸68㎡なのに1LDK~3LDK】2階69㎡2,990万円(坪単価144万円)

続けて、プレシス本厚木ソルティエ。

設計は西尾建築設計、施工は三木組です。

1フロア3戸の総戸数42戸ですのでとりわけスケール感のある物件ではありません。そのため、目立った特徴があるわけでないのですが、やはりここも昨今のプレシスの例に漏れずデザインに力を入れていると感じる物件で、特にエントランスホールの雰囲気が素敵ですね。

総戸数42戸の物件としては十分な広さがありますし、優しい色味のマテリアル及び家具、そして、間接照明の使い方などセンスの良さを感じます。

角住戸ならば70㎡超であってもライバル物件よりも小さな面積帯になりますし、「全戸68㎡台」という設計が正解だったかどうかは定かではないものの(1フロア面積を同じと仮定するならば(同じ延床面積でもフロア数を14階建とすれば各フロアの面積を大きくすることも可能)、「70+65+70㎡」とかも出来たので…)、ライバル物件に事欠かない状況下においていい意味で「プレシスらしさを出せている」、そんな印象を受ける物件になります。

前回のプレシス本厚木ソルティエ

公式ホームページ
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お部屋は69㎡の1LDK+2S、南向き中住戸です。低層階なので視界抜けは得られませんが、前建は低い建物なので日照はそこそこには得られるであろうポジションです。

間取りとしては、こちらもそんなこんなで68㎡台なのですが、共用廊下側の居室がいずれもサービスルーム扱いになっているのは残念ですね。

ピアース祐天寺の記事などでも申し上げている点が関係してくるのですが、簡単に言うと、建築基準法上の居室要件を満たすか否かの際に用いられる採光補正係数というのは「"隣地建物の高さ"ではなく"隣地境界との距離"の影響を受けるため、前建を越えているか否かは関係ない」、また、「自物件の最高部から当住戸の該当開口部までの垂直距離もやはり採光補正係数に影響を及ぼすので上層階の方が"居室認定"を受けやすい」といった感じになりますので、当プランの場合、最上階15階住戸のみが3LDKで、それ以外の2~14階は2室ともサービスルームの1LDK+2Sになってきます。

その計算のベースとなるのはあくまで「各居室の開口部の大きさ」ですのでせめていずれかの部屋の開口部だけでも居室となるぐらい(つまり「2LDK+S」となるぐらい)に出来ていたらとは思ってしまいますが、見たところ開口部はスパンなりのしっかりとした幅がありますしこの敷地形状や隣地との関係上どうにもならんかったということなんでしょう…。

LDの開口部幅をご覧いただくと一目瞭然のようにいわゆる田の字ベースの中住戸としてはスパンがしっかりと確保されたもので、ワイドスパンゆえに奥行(玄関からバルコニーまでの距離)を短く出来た結果、廊下が短めなのは良い点になるでしょう。

LDの入口付近のデッドスペースはやや大き目ではあるものの、キッチンの東側はわりとしっかりとした大きさのスペースになっておりそこをダイニングスペースに出来そうなのも良い材料だと思います。

坪単価は約144万円。最上階は192万円(すなわちこのお部屋の33%高)ということからもお分かりのように前建の影響がかなりしっかりと考慮された水準になります。物件内で唯一の2,000万円台になっていることからも分かるように「パンダ」を意識した価格設定ということのようですね。

せめて接道していたら、せめて「2LDK+S」だったら、という思いはあるものの、このお値段設定では文句は言えないでしょう。

設備仕様面は、スケール・価格帯からしてディスポーザーや水回りの天然石天板仕様がないのは当然のことです。ただ、食洗機だけでなく、トイレ手洗いカウンターがついていますし、浴室照明もダウンライトとなっているのは好感が持てます。それだけを見れば単価以上の仕様と言えるのですが、当物件は残念ながら床暖房がついていないようですね。
少なくともここ最近のプレシスには付いていたはずなのでそういった意味でも残念です。

管理費は203円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数42戸というスケールであればこんなものでしょう。

駐車場は全24台で身障者用を除いた23台が機械式になります。

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