センチュリー西船橋ヒルズテラス【「ゲエロ」隣接の環境良好の地】2階71㎡3,998万円(坪単価187万円)

センチュリー西船橋ヒルズテラス。

所在地:千葉県船橋市印内1-8-10
交通:京成西船駅徒歩8分、西船橋駅徒歩14分
用途地域:第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:7階建、57戸

パークホームズ西船橋ザ・レジデンスよりもさらに駅距離のあるポジションではあるものの、西船橋駅までもギリギリ徒歩圏と言えるポジションで、自転車などを利用すれば難なくアクセスできる距離感になります。

駅前に分譲マンションが供給されることはほぼない北口物件で、駅から離れたがゆえの住居系地域ならではの落ち着きのあるポジションの物件です(中山競馬場がほど近いので競馬がある日は多少影響がありますけどもね)。また、ホームページにある「パークフロント」という表現は「誇張」のように感じはするものの、線路からもしっかりと離れた南面良好な立地である点にも好感が持てますね。

なお、通学区の葛飾小学校までは徒歩9分、そして、徒歩1分の印内公園や印内二丁目公園に加え、行田公園も徒歩13分なので子育て環境という意味で魅力の高いポジションということになってくるでしょう。

ちなみに、敷地西側には隣接してゲエロの池(ゲエロは方言で「カエル」の意味とのことです)がありという湧水の池があります。地盤面ではウエルカムではないでしょうが、平成12年に整備された新しいものなので景観的にも悪くありません。

設計は谷口建築企画、施工は新日本建設です。床スラブはボイドで230mmなので平均的なケースよりも若干薄いように思います。まぁ、20~30mmの差よりも上階にどのような方がお住まいになるかの方が遥かに影響が大きいとは思いますが…。

外観はセンチュリーシリーズということでやや時代錯誤感のあるものにはなります。
北側道路沿いには独立したエントランス棟が設けられていますし、エントランス周りは高級感も窺えますが、好みの問題はあるとしても価格帯的に「一次取得層(若い世代)」がメインターゲットになるマンションですのでもう少し「今風」を心掛けた方が良いような印象があるのは確かです。

ここ数年の間だけでもデベロッパーのデザインに関しての意識が高くなっているのは明らかで築年数の経過した中古では求めづらい点の1つが「共用部のデザイン性及び高級感」ですので、中古との差別化を図る(競合を避ける)意味でも新築ならばそのあたりをもっと追求して欲しいと思う次第です。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡ちょっとの3LDK、南東角住戸です。低層階ですのでいずれの方角も前建の影響を受けますが、いずれも戸建になるので日照面では何ら問題のない良好なポジションです。

間取りとしては、上層階にあるルーバル付の特殊プランを除くと物件内で最も大きなものになります。中住戸は60㎡台後半の設定で、面積差は小さいものの、ギリギリでも70㎡に乗せているのは悪くありません。

廊下は一直線ながら結構長くなっているのは気になりますし、角住戸ながらLDが二面採光(角位置)でないのも残念なのですが、南面スパンがしっかりと確保された専有部形状のため南面開口部が充実しているのは評価出来る点でしょうね。

洋室3の引き戸のところは梁の影響(柱と柱を結ぶライン上)が大きいのが玉に瑕ではあるものの、引き戸を開くことで広々とした二面採光空間が実現しますし、キッチンもL字形にするなど一般的な専有面積のわりには特色のあるプランになります。

坪単価は187万円。南向きの上層階は200万円を超えてきますが、それと同時に1階のプライベートガーデン付住戸にも200万円超があるという中小デベロッパー物件らしい全体的に平たい値付けがなされています。平均坪単価は約190万円ほどになるでしょうか。

パークホームズ西船橋ザ・レジデンスの平均は205万円ほどですのでそれよりは安くはなりますが、駅距離はこちらの方がありますし、ブランドに天と地の差がありますのでこのぐらい差があるのは当然でしょう。

設備仕様面は、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様がないのは当然ですが、食洗機やトイレ手洗いカウンター、そして床暖房すらもないのは残念です。

管理費は200円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数57戸というスケールであればこんなものでしょう。

駐車場は全20台で平置3台を除いた17台が機械式になります。

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