ブランズタワー豊洲【第1期は450戸!】6階76㎡8,810万円(坪単価386万円)

ブランズタワー豊洲。

既に予定価格の時点で記事化していますが、今回第1期(しかも450戸!)が開始されましたので再度取り上げたいと思います。

前回の記事で言及したようにこのご時世にしては40㎡台の価格設定が意外にも弱気に感じる物件だったのですが、予定価格から正式価格への過程の中で価格が調整されたお部屋もありますし(当初の予定価格の段階では価格が出ていなかったタイプ・低層階の中にはかなり目に優しい金額のものもある。特にハルミフラッグには40㎡台の1LDKはなく当物件の40㎡台が坪単価330万円ほどから設けられるというのはかなり意外でした)、ハルミフラッグという超強力なライバルがいる中での総戸数1,000戸超の分譲はやはり大変そうですね。

東急不動産はこの後ブランズタワー芝浦も予定していますし、早いうちにある程度目途をつけたいという思惑はあるでしょうね。

さて、今回はまだ述べていなかった共用施設や管理費について扱っていきます。
共用施設は中間免震層の上、4階のグランドエントランスホールの周囲に大半が設けられています。

4階にはゲストルーム、パーティールーム、キッズルーム、スタディスペース、フィットネスルームなど大規模物件では一般的なものにとどまらず、ランドリールーム、パーソナルルーム・カンファレンスルーム、レクリエーションルーム(ビリヤード・卓球台)などもあり総戸数1,000戸超の超大規模物件らしい充実したもの、そして33階にはビューラウンジ(バー&ライブラリー)も設けられています。

ビューラウンジは「48階建の33階」になりますので若干セコイ感じではあるものの、西角に位置しており、東京湾ビューと都心ビューを両立させた魅力的な空間になりますね。

管理費は399円/㎡。内廊下、ディスポーザー付はもちろんのこと、コンシェルジュサービスに24時間有人管理、各階ゴミ置場などコストのかかる設備・サービスが整った物件ですので違和感はありません。

ただ、同規模・設備サービス的にも近いものがあるザ・タワー横浜北仲が363円/㎡であったように気持ち高い印象があります。
ただでさえ近年のタワマンはひと昔前(2000年代前半~中盤)に比べ管理費(管理会社への業務委託料)のインフレを感じる状況で、約400円/㎡という当物件の水準は少々重く感じますね。
※当物件は防災備蓄倉庫がトランクルームのように専有面積にカウントされていないので、カウントされたものとして㎡単価を計算すれば少しは下がります。

前回までのブランズタワー豊洲

公式ホームページ
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お部屋は76㎡の3LDK、南東向き中住戸です。敷地内のウインドパークを望む低層階でも魅力の高いポジションで(以前の記事で言及しているように4階までが共用フロアで階高が高いので6階でも29mぐらいの高さにある)、南方向には東電堀も望めます。

間取りとしては、「内廊下タワマンの中住戸3LDK」ではオーソドックな洋室3室中1室が行灯部屋になったタイプです。

行灯部屋をリビングインとすることで建築基準法上の採光要件を満たすことが出来る(居室扱いが可能になり「3LDK」になる)ことによるもので、何ら珍しいタイプではありません。
ただ、このプランのベッドルーム3はキッチンの奥になるので同じ趣旨により設けられた行灯部屋の中でも条件の良い方ではないでしょうね。

余程スパンが確保されていない限りはキッチンを奥にするか行灯部屋を奥にするかの鬩ぎあいで、当プランはキッチンを重視した結果と言えるでしょう。中住戸ながらLDの開口部がかなりしっかりとしたものに出来ていますし、これまでの記事で言及したようにキッチンにも床暖房を設けるなど「奥様ファースト(冷え症の方多いですから…)」な印象のある物件とも言えますね。
このような日照良好なポジションであれば冬場でも天気の良い日は床暖が必要ないぐらいではありますが…。

坪単価は386万円。これまで再三述べているように当物件の玄関前にはトランクルームではなくあくまで「防災備蓄倉庫」という位置づけのものがあり、トランクルームでは当たり前な「専有面積カウント」となっていません。
また、当プランは柱もほぼアウトフレーム化されていますし、廊下も効率的な設計なので実質坪単価はこの水準よりも3%ぐらいは下に考えて良いように思います。

当物件には60㎡台の3LDKもあり、そういったものと比べると面積が大き目な分グロスの嵩みが気になりはするものの、そういった事情もあるのか良好な南面条件のわりには他方角との単価差は大きくはありません。
ちなみに、高層階(当プランは32階まで)は1割ほど上の水準になりますね。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様(トイレのカウンターも)、LDビルトインエアコン(40㎡台除く)、LDに加えキッチンまでの床暖房と非常に充実しています。特に坪単価300万円台のお部屋にとってはお得感がありますね。

駐車場は全385台で、身障者用を含む15台が平置で残りの370台が機械式になります(他、来客用2台)。駐車場は中間免震層の下、地下1階から2階にかけて設けられています。

ちなみに、某コスギタワマンの浸水被害(あれだけ報道されるどの物件か一目瞭然ですしお住まいの方は色んな意味でつらいですよね…。早く普段通りの生活に戻り、今後の対策が施されることを願っております)により話題の電気室もやはり地下にあります。ただ、タワマンの電気室は通常地下にあるものですし、隣のタワマンには被害がなかったように対策次第(排水経路に余裕を持たせるなど)でリスクを最小限にとどめることが出来ますので特段の心配はいらないものと思われます。
今回このような事件が起こったことでデベロッパー側も今まで以上に保守的な対策を行うはずですしね。

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