ファインスクェア横浜綱島【居室畳数割合74.5%、かつ、収納充実の高効率プラン】5階66㎡5,080万円(坪単価253万円)

ファインスクェア横浜綱島。

所在地:神奈川県横浜市港北区綱島東4-994-2(地番)
交通:綱島駅徒歩15分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:6階建、28戸

綱島街道沿いのアピタテラスから東方向に200mほど、少々駅距離のあるポジションになります。
ただ、アピタテラスが出来たことで利便性は格段に上がりましたし、現在分譲中のプラウドシティ日吉内に出来る商業施設までも徒歩5~6分ほどの距離感になりますね。

綱島街道からしっかりと内に入った住宅街に位置しており、周囲は戸建が中心で高い建物が少ないことを考えると全戸西向き(角住戸除く)の設計はやや残念(南面がマンションなどに建て替わる可能性を考慮したのかもしれませんが保守的過ぎ?)に感じはするものの、プラウドシティの隣接地に2020年4月に開校する新設の箕輪小学校が通学区になりますし(当物件の入居予定は2020年8月)、子育てファミリーにとって魅力的な要素が少なくない物件になるでしょうね。

設計はクレオ、施工はオープンハウス・アーキテクトです。
お~、オープンハウス・アーキテクト初の他社物件の施工ですね。これまでの施工実績は自社グループの「オープンレジデンシア」しかありませんでした。

デザインに関しては小規模物件ですのでとりわけ特徴を感じることはないものの、打放しやガラス手摺を用いたスタイリッシュな今風のものになります。

一方、ランドプランには特色があります。上述のように周囲は戸建などの低層建物が中心ですし、敷地形状的にも1フロア2戸ぐらい南向きを設計(例えばL字配棟)しても良かったように思うのですが、全戸西向きのシンプルなフロアプランとしたことで違った特色が生まれています。

南向きが少ない点は残念なのですが、そのように全戸西向きとし敷地西側に空地(平置駐車場)を設けたことで、道路の向かいの前建(戸建)までの離隔がかなり図れているのです。これだけの距離があれば将来不安は少ないでしょう。

空地率は約54%と小規模な6階建物件にしてはかなりゆとりを感じるランドプランでもあります。

公式ホームページ
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お部屋は66㎡の3LDK、西向き中住戸です。西側はそのように前建までの離隔が十分過ぎるほど図れていますし、当住戸は5階なのでアピタテラス(駐車場)までの視界抜けが得られますね。

間取りとしては物件内では中ほどの大きさのものになります。角住戸は70㎡超の設定ですので、バランス的にも違和感のないものと言えるでしょう。

また、南北に長めの敷地の全戸西向きということもあり一般的な田の字プランなどよりもスパンが確保出来たことで特色のあるプランに仕上がっています。

外廊下物件ながら洋室1室が行灯部屋になっているのは好みの分かれるところではあるものの、LDの4連サッシはやはり魅力的で、下手に西面に「LD+洋室2室」を並べるよりもインパクトがあって良いと思います。

柱の食い込みはほとんどありませんし、玄関廊下もコンパクトに纏めたことで全体として効率性の高さが窺えるものになっているあたりにも好感の持てるプランですね。

専有面積に占める居室畳数割合は74.5%((15.0畳+6.0畳+5.0畳+4.5畳)×1.62㎡【※】÷66.3㎡)と一般的な田の字中住戸の72%台と比べかなり高い水準で、このパーセンテージでありながら収納も充実した高効率プランになります。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は253万円。アピタテラス(TsunashimaSST)の開発もあり、この界隈は近年のマンション供給が非常に盛んです。
この物件よりもやや駅に近いポジションの物件が多く(最寄りが日吉駅の物件も含む)、クリオ横濱綱島(平均坪単価約270万円)、プラウド綱島SST(平均坪単価約275万円)、プラウド日吉クロス(平均坪単価約260万円)、プラウドシティ日吉レジデンスⅠ(平均坪単価約295万円)といったところで当物件は平均で言うとそれらよりも下の水準で相場並と言ったところでしょうね。

プラウドシティ日吉の下限坪単価はこのお部屋と大差のない水準ですが、レジデンスⅠは70㎡台からしかなかったですし、レジデンスⅡにある60㎡台の3LDKも68㎡~なのでグロスでは数百万円の差があります。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様もありません。ただ、食洗機に加えトイレ手洗いカウンターがついており単価帯なりの違和感のないものになっています。浴室照明もブラケットではなくダウンライトになります。

管理費は116円/㎡。読者の方ならばご存知かと思いますが、管理費安のファインスクェアシリーズだけあってここもとってもリーズナブルな水準です。管理形態も「巡回」ではなく「通勤」ですし、一般的にこのスケールの物件だとこの2倍以上の水準になっていてもおかしくないのでランニングコストはかなり抑えられています。
当物件の場合は全台平置駐車場に出来ているのも大きいでしょうね。

駐車場は身障者用及び1階住戸専用駐車場それぞれ1台を含む全12台になります。

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