ソルフィエスタ堀切菖蒲園【+α空間で約114㎡】78㎡5,800万円台(予定)(坪単価約247万円)

ソルフィエスタ堀切菖蒲園。

所在地:東京都葛飾区堀切1-31-4(地番)
交通:堀切菖蒲園駅徒歩9分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:14階建、62戸

けしてスケールのある物件ではないながらも見事なまでの差別化を実現していたソルフィエスタ亀戸ルシーア2017年デザイン部門金賞)を生み出したスギモト都市開発(旧杉本興業)×エムズイーストがまたやってくれました。

ここも一般的なスケールながらかなり個性的な物件に仕上がっています。
杉本興業は千住ザ・タワーにも携わっていましたし、城東エリアではかなり存在感を高めていますね。この後もソルフィエスタ町屋、ソルフィエスタ船堀、ソルフィエスタ青砥、ソルフィエスタ浅草Ⅱといくつもの供給が予定されており非常に勢いを感じます。

さて、当物件のポジションは先行するデュフレ堀切菖蒲園同様に平和橋通り沿いの物件になります。デュフレよりも駅から遠くなるものの、それでも徒歩10分圏内なのは良いですし、57~61㎡というプランニングだったデュフレよりもさらにファミリーに特化した物件になります。

近年の堀切菖蒲園駅はそのデュフレ以外の供給はいわゆるワンルーム投資マンションばかりで、2015年のプレシス堀切菖蒲園やアンビシャス堀切菖蒲園以来、胸を張ってファミリー向けと言えるものが生まれていませんでした(プレシスは狭小3LDKなのでデュフレと大差ありませんが…)。

当物件は最大78㎡、かつ、70㎡前後中心というしっかりとした設計で、久々の正統派分譲マンションという感じですね。
ソルフィエスタ亀戸ルシーアはファミリータイプ中心ながらほぼほぼ60㎡台という構成で少々絞り過ぎな感がありましたが、当物件はまさしく正統派という感じです。

ちなみに、通学区の綾南小学校は徒歩8分、堀切中学校は徒歩6分という距離感になります。堀切小学校の方がむしろ近いポジションでとりわけ近くはないものの、大通りを越えずにアクセス出来るのは悪くないですね。

公式ホームページ
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お部屋は78㎡の4LDK、南角住戸です。当プランは13~14階にのみ設けられており(12階は当プランにルーバルが付いた形)、この上層階であれば南東側のセザールも楽々越える高さにあるので、南東~南西まで遮るもののない開放感抜群の眺望が楽しめます。
平和橋通り沿いにもこういった14~15階建というのは数えるほどしかないですし、通りの内側はさらに低い建物ばかりになりますので当物件の上層階からの眺望はなかなかのものですね。

間取りとしては、上述のようにエリア内で久々のゆったりとした面積が確保されたプランであり、L字バルコニー(室内とほぼフラットで大判タイル敷)にプライベートポーチという「+α空間」も相まって凄いことになっています。
プライベートポーチとバルコニーを含めたデベロッパーの言う「生活利用面積」は約114㎡にもなりますね。

4LDKとしては小ぶりな80㎡に満たないもので、LDKは14.9畳とは言え洋室2・3に向かう部分に実質的な廊下部分がかなり大きく混入しているので、LDに手狭感があるのは間違いありません。ただ、その廊下部分を含めても角住戸としては廊下を短めに出来ている方ですし、これだけの+α空間があれば文句は言えないでしょう。

南東面が雁行設計になっていながらも柱がきれいにアウトフレーム化されていますし、LDは両面が奥行あるバルコニーに面しているので空間的な広がりにも期待出来るプランですね。

気になるのは水回りの動線でしょうか。いわゆるリビングスループランですので致し方ないところではあるものの、洋室2・3あたりからの洗面所やトイレへのアクセスが芳しくありません。

上手いこと洗面所を2WAYに出来ていると回遊動線も生まれ動線がかなり改善されたと思いますが、簡単ではないでしょうね。

坪単価は予定価格で約247万円。物件平均は220万円ぐらいになるはずでデュフレとほとんど差のない水準になるでしょうか。
当プランは上層階のみに設けられたものでプレミア感がありますし、上述のように「+α空間」が非常にいい味を出していますのでこのような単価設定になることに違和感はないでしょう。

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