ピアース品川中延【落ち着きある2駅徒歩5分圏内】4階45㎡5,840万円(坪単価432万円)

ピアース品川中延。

所在地:東京都品川区中延4-14-7他(地番)
交通:中延駅徒歩4分(東急線。都営線は徒歩5分)、荏原町駅徒歩5分、荏原中延駅徒歩8分、旗の台駅徒歩10分
用途地域:第一種住居地域
階建・総戸数:地上8階地下1階建、72戸

ピアース旗の台も分譲マンションの少ない旗の台駅において希少性を感じるポジションでしたが、こちらも負けず劣らず珍しく、かつ、魅力のあるポジションの物件と言えるでしょう。

とりわけ駅に近くはないものの2路線が徒歩5分圏内で利用可能ですし、駅にほど近いポジションながら住居系地域なりの落ち着きがあるという点も大きな魅力になります。

第二京浜の西側、中延4~5丁目あたりはもう少し分譲マンションが出来てもよさそうなものなのですが、近年だとザ・パークハウス品川荏原町オープンレジデンシア品川中延程度しかなく、ここはデザイン性に富んだモリモトの物件ですので個人的にも楽しみにしていました。

20~60㎡台のコンパクト中心のプランニングですので総戸数72戸とは言えそれほどスケールの大きな物件ではないものの、高さが出せる第二京浜沿いなどではないこういった落ち着きのあるポジションでのこのスケールは結構立派ですし、ここにスケールで劣るピアース旗の台があの素晴らしい出来だったことからも分かるようにモリモトですのでこのスケールでも特色ある物件に仕上げてくれています。

なお、ファミリータイプは少ないのでそこまで強調する必要はないのかもしれませんが、周辺には複数の商店街がありますし、文化堂がわずか徒歩2分にあるのも魅力の1つと感じる物件になります。

公式ホームページ
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お部屋は45㎡の2LDK、北西角住戸です。いずれの方角も接道してはいないのですが、北側は前建(低層)との間に当物件の平置駐車場を挟みますし、西側も戸建及び源氏前保育園の園庭と言った感じなのでこの中層階住戸からの条件は悪くありません。
保育園の園庭なので園児の声の影響は少なくないでしょうけども、日中は仕事などで家にいることが少ない方であれば特段気になることはないはずです。

間取りとしては物件内では中ほどの大きさのものになります。敷地は南北に長く、南向き住戸率を高めるのが難しいこともあってか、50㎡以上のプランは南東角と南西角の1フロア2プランのみとなっており、当プランは40㎡台中盤ながら1LDKでなく2LDKが採用されたこのご時世らしい狭小感のあるものになります。
ただ、当物件は30㎡台前半の1LDKが半分近くを占めており、そういったお部屋と比べると面積も大きく部屋数も多くなりますね。

角住戸ながらLDが二面採光でないのは残念ではあるものの、LDの開口部はモリモト物件らしいしっかりとしたものですし、柱の食い込みも柱が細いことでそれほど気にはなりません。

狭小2LDKなのでLDKはようやく10畳確保しているに過ぎず、キッチンにも手狭感があるのは間違いありませんが、この面積の2LDKである以上は仕方のないところですし、主寝室の引き戸を開くとそこそこ一体感のある二面採光の広々とした空間になるのも良い点ですね。

洗面所や1216の浴室はもう少しゆとりがあって欲しかったとは思いますが…。

坪単価は432万円。物件平均はピアース旗の台とほぼ同じ450万円ほどになるはずで、このお部屋は接道しておらず、かつ、園庭隣接ということがいくらか考慮されている印象です。

旗の台があのお値段でしたので「予想に違わず」と言ったところなのですが、昨年のオープンレジデンシア品川中延は平均坪単価約355万円という水準でしかなかったので(こちらよりも専有面積が大き目ということで平均が多少伸び悩んでいるというのはある)、それと比べるとかなり立派なお値段という印象にはなりますね。

上述のようにここいらへんではかなり魅力的な立地条件ではあるのですが、ピアース祐天寺と比べても大差のない水準ですし、ピアース神楽坂レジデンスともそれほど大きな差がありませんので少なからず違和感を覚えるのも事実です。

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