ソルフィエスタ青砥【「高効率性」×「+α空間」】13階76㎡5,600万円台(予定)(坪単価約245万円)

ソルフィエスタ青砥。

所在地:東京都葛飾区白鳥2-1162-1(地番)
交通:お花茶屋駅徒歩9分、青砥駅徒歩14分
用途地域:工業地域
階建・総戸数:13階建、48戸

先日取り上げたソルフィエスタ堀切菖蒲園よりもいくらか小さいものの、共通点の少なくない物件になります。
こちらの最寄駅は堀切菖蒲園のお隣のお花茶屋駅で、京成本線に加え押上線も利用できる青砥駅もギリギリ徒歩圏となるのがポイントになるでしょうか。

一方で、こちらはかなり交通量のある水戸街道沿いでソルフィエスタ堀切菖蒲園の平和通り沿いに比べると賑やかな立地になりますので、駅徒歩9分というのは強調材料に欠けるのですが、大通り沿いゆえに徒歩5分の距離にドン・キホーテがあるなど買物利便性は悪くないですね。

いなげや、コープ、ライフがいずれも徒歩7分という豊富な選択肢、また、通学校の白鳥小学校は大通りを越える必要のない徒歩4分と子育てファミリーにとっても魅力を感じることのできるポジションになってきます。

なお、お花茶屋駅から水戸街道にかけてのエリアは工業地域になっており、当物件の敷地も上記の通り工業地域になるのですが、白鳥小学校も工業地域内ですし、エリア内には他に白鳥公園や白鳥南公園などもありつつ基本的には住宅が中心という感じになります。

公式ホームページ
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お部屋は76㎡の3LDK、南西角住戸です。水戸街道沿いの南側隣接地には9階建のミルーナヒルズ白鳥アリビエがありますが、この南西角は水戸街道から内側(西側)に入ったポジションになるので被りがほとんどありません。
特にこの上層階住戸はミルーナヒルズも越える高さにありますし、水戸街道の内側は比較的低めの建物で構成されているので日照だけでなく視界抜けも楽しむことが出来ますね。

間取りとしては、そのように水戸街道から内に入った物件内で最も日照・視界条件に優れたお部屋ということで最も面積の大きなものになっています。

特にこういった中小デベロッパー物件だと70㎡ほどの角住戸となることも何ら珍しくはないのですが、当プランはソルフィエスタ堀切菖蒲園同様にこのご時世にしてはしっかりとした面積が確保された角住戸で、角住戸にしては玄関廊下も非常にコンパクトに纏まっているので有効面積的にも特徴のあるものになっています。

LDKは17.4畳、主寝室は7畳とかなり大きくそれ以外の居室・収納面でも違和感のない全体的にゆとりあるものです。柱をほぼ完全にアウトフレーム化したことが功を奏しているのは言うまでもないでしょう。

この廊下の長さで主寝室と洗面浴室がノンリビングインと出来ているのも素晴らしい点ですし(さすがにプライバシー面では難がありますけれども…)、玄関前には8.2畳のプライベートポーチ、そしてバルコニーも奥行のある広々としたものになっているのでそこいらへんの80㎡ほどのプランと大差のない使い勝手が期待出来ると思います。
※ホームページにあるようにこのプライベートポーチにバルコニーも加えた「生活利用面積」は約109㎡になるとのことです。2面バルコニーになる同タイプの中低層階はさらに大きい約115㎡。

また、洋室3の引き戸は納戸の前に収納できるようになっているので洋室3をLDと違和感なく一体利用することも可能で、この面積帯のお部屋としては珍しいほどの空間的な広がりを得られるものと言えるでしょう。引き戸を開くと三面採光にもなります。

坪単価は予定価格で約245万円。同じ京成本線沿いの駅徒歩9分ということでソルフィエスタ堀切菖蒲園と大きな差のない価格設定になっているようです。

近年の近隣供給物件としてはエクセレントシティ青砥(立石6丁目、青砥駅徒歩7分)が平均坪単価約230万円、アーデル立石ワンズプレイス(立石3丁目、京成立石駅徒歩6分)が平均坪単価約210万円、そして直近のエクセレントシティ東京ネスト(宝町2丁目、お花茶屋駅徒歩5分)が平均坪単価250万円程度だったはずなので当物件の230万円ほどになるであろう水準に違和感はないでしょう。

昨今はマンションの売れ行きが本当に悪いのでそういう意味ではもう少しこなれていても…という思いもあるのですが、この物件は上述のようにプランの効率性及び「+α空間」という点で一般的な物件を大きく上回っており実質坪単価は5%ほどは下に考えてもいいと思うので、特にそういった空間を上手に使う自信のある方には魅力ある水準と言えるでしょう。

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