ソルフィエスタ青砥【木目調軒裏の大庇】4階71㎡4,700万円台(予定)(坪単価約220万円)

続けて、ソルフィエスタ青砥。

設計はアトリエ野風土、施工は田中建設です。ソルフィエスタ亀戸ルシーアソルフィエスタ堀切菖蒲園同様の組み合わせになります。

ソルフィエスタ堀切菖蒲園の記事で書いているようにソルフィエスタ亀戸ルシーアは総戸数60戸程度の物件としては珍しいほどスケール・デザインに特長のある物件でしたし、当物件は亀戸ルシーアや堀切菖蒲園よりもスケールで劣る物件になりますので共用部のスケール・インパクトでは劣ります。

ただ、デザイン面ではソルフィエスタシリーズらしい特色豊かなものとなっており、特にエントランス周りは素敵ですね。
コーナーに設けられたガラスサッシに加え木目調軒裏の大庇が彩るエントランスはシンプルながら重厚感と高級感があります。

敷地北側はベンチもあるちょっとした広場のような歩道に面しており、敷地面積以上のゆとりや広がりが感じられるのも良い材料と言えるでしょうね。

前回のソルフィエスタ青砥

公式ホームページ
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お部屋は70㎡超の3LDK、北東角住戸です。北方向には9階建のマンションがありますが、その手前にその広場のような歩道と道路があるので前建までの距離は十分、また、東側は水戸街道になりますのでこちらも前建までの距離はしっかりと確保出来ています。

水戸街道の交差点付近になりますので賑やかな立地であるのは間違いありませんが、近隣の方ならばご存知のように水戸街道沿いには既にたくさんのマンションが存在していますし、大通り沿い云々よりも「ファミリータイプでありながら方角的に日照がほとんど期待出来ない」ことの方が気になりますね。

間取りとしては、そのように日照面で難があるためか物件内で最も小さなものになっています。しかしながら、50㎡台(3LDK)もあった堀切菖蒲園とは異なり70㎡超のしっかりとした大きさが確保されており、物件全体としてせせこましい造りになっていない点にはむしろ好感が持てます。

先ほどのプラン同様に柱をほぼアウトフレーム化し、かつ、玄関廊下をコンパクトに纏めているので全体として効率性を高めることが出来ていますし、こちらは玄関をクランクインアプローチに出来ているのでプライバシー面も良好ですね。

先ほどの角住戸とは異なりプライベートポーチはありませんが、やはりバルコニーはしっかりとしたものになりますのでそのあたりも魅力の1つになるでしょう。

坪単価は予定価格で約220万円。南側に前建(9階建)の影響があるとはいえ、南東角低層階(プライベートポーチ付)とほぼ同じ単価設定になっており、芳しくない日照面、賑やかな交差点隣接のポジションであることを考えると物件内では少々強気な印象を受けます。

面積差(グロスでの価格差)があれば別ですが全戸70㎡台となった物件ですし、幅広い方にアプローチするためにもこういった日照が芳しくない低層階は坪単価を抑えグロスをもう少し目に優しい水準に出来ていると良かったかもしれませんね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、堀切菖蒲園などと同様に水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターもありません。
ただ、そのあたりは単価的に違和感はなく、食洗機、ダウンライトの浴室照明、大判タイル敷のバルコニー、フルフラットのキッチン天板、ドレスシンクなど、このシリーズは全体的に「端正」な設備仕様になっているのが魅力的ですね。
見た目に拘るという意味ではトイレ手洗いカウンター(タンクをなくすということ)まで頑張って欲しかったという思いもありますが…。

管理費は135円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしではありますが、そういった中でもリーズナブルな水準ですね。
当物件はスケール的にもけして大きなものではないですしこの水準でしっかりと管理されるのであれば言うことないでしょう。
※管理形態は「通勤」ではなく「巡回」になります。

駐車場は身障者用を含む全10台でいずれも平置なので、そのあたりもリーズナブルな管理費につながっているのかもしれないですね。

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