デュオステージ新高円寺【11.4畳の1K】32㎡3,950万円(坪単価402万円)

デュオステージ新高円寺。

所在地:東京都杉並区梅里1-13-17
交通:新高円寺駅徒歩3分、東高円寺駅徒歩8分、高円寺駅徒歩13分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:12階建、51戸

新高円寺駅と東高円寺駅の間、青梅街道沿いに誕生する物件になります。
30~40㎡台のみの総戸数51戸ということでスケール的には小ぶりな物件になりますが、L字の敷地形状(旗竿地のようになっている)のためかなかなか個性的な外観ですし、コンパクトマンションとして駅徒歩3分というのはやはり少なからず魅力があるでしょうね。

高円寺駅は少々距離がありますが、一応は徒歩圏と言える距離感で、高円寺ルック商店街に加え高円寺パル商店街なども比較的利用しやすいポジションになります。

設計はアート総合企画、施工は丸運建設です。

商業地域らしい建蔽率の高いランドプランですし、容積率も約400%となる物件なのでかなり窮屈な印象が強いのですが、建物は敷地西側の12階建(主に北向きと南向き)と敷地東側の7階建(主に東向き)の2棟構成になっており、斜線制限により上階がセットバックされていることもありなかなか個性的な佇まいと感じる物件ですね。

公式ホームページ
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お部屋は西棟の32㎡の1K、北向き住戸です。ポジション的には北東角位置になりますが北側青梅街道側のみに開口部が設けられています。上層階ならば青梅街道の向かいのビルを越え視界抜けの出てくるポジションです。

間取りとしては、物件内で多くを占める30㎡台前半の1Kタイプになります。
杉並区の最低要求面積は25㎡ですのでどうせワンルーム扱い(杉並区では40㎡未満が条例上のワンルームに該当)になるのであれば25~26㎡の一般的なワンルームでよかったような印象もありますが、当物件の特徴の1つと言っても過言ではないのがこの広々1Kであるのも事実ですね。

近年の狭小トレンドによりこのような30㎡ちょっとの1LDK(1DKの方が正しいと感じるプランが巷には溢れています…)が多くなっているので、逆にこの1Kは新しいとすら感じます。

洋室は11.4畳と一般的な1Kプランの6~7畳と比べると遥かに大きいですね。
キッチンはこういった細長の1Kプランによくあるような廊下の中途にキッチンをはめ込んだものではないので純粋な廊下部分が長目ではあるのですが、キッチンの代わりにクローゼットをはめ込むことで有効活用しているのは悪くないでしょう。

キッチンが居室側にあることで採光もありますし、空間的な広がりも得やすいように思います。

また、玄関の下足スペースが廊下よりもひと回り幅のあるものでゆとりが感じられるのは良い材料でしょう。下足スペースを広げたためか下足入れが小さく感じますが…。

坪単価は402万円。2017年に高円寺駅徒歩5分という好立地で分譲されたグローベルザ・高円寺プレミアムは平均的な面積帯がちょうどこのぐらいであり、平均坪単価が約385万円という水準でした。
そのことからもお分かりのように当物件はその後のさらなるマンション高騰を反映したお値段で、上述のようにこの面積でも1LDKなどの使い勝手はなくあくまで1Kになるので1Kとしてのグロスの嵩みも少々気にはなってくるでしょうね。

このような細長い専有部形状になるのであれば1DKとし、「玄関⇒廊下⇒DK⇒洋室」となるオーソドックスな1DKタイプが手堅かったように思います。やはり上述したように位置的には「角位置」になるプランなのでDKの東側に開口部を設けることも可能でしょうし、引き戸を開くことで洋室と一体利用できる形ならばこのプランと同じような広々1Kタイプとしても使えたはずですからね。

なお、当物件には40㎡台の1LDKや1DK+Sもありますが、単価帯は大きくは変わりません。気持ち30㎡台よりも安い程度でやはりこのご時世らしいいいお値段になっています。

設備仕様面は、コンパクト物件なので当然ディスポーザーは付いていませんし、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターなども見当たりません。
なお、1DK以上のプランは食洗機が付いています。

管理費は303円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、スケールのある物件ではありませんのでこのぐらいの水準になることに違和感はありません。

駐車場は来客用の2台のみとのことです。総戸数51戸で2台の来客用があるというのは珍しいですね。普通に月単位で貸し出しはしないのかね???

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