グランドメゾン成城レジデンス【このポジションは凄い…】4階97㎡18,500万円（坪単価633万円）

グランドメゾン成城レジデンス。

所在地：東京都世田谷区成城3-235-2（地番）
交通：成城学園前駅徒歩8分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：地上3階地下1階建、16戸

当物件のポジションは、成城3丁目の落ち着きある第一種低層住居専用地域というだけでなく、その中でも「特等席」となる「最前席」にあります。

敷地は国分寺崖線上の高台に位置しており、南西方向は野川に向かって急激な下傾斜になっているので、まさに高台の「最前席」となる絶好のポジションなのです。

近隣ではロイヤルシーズン成城2も分譲中で、そちらの眺めも非常に良いものなのですが、ロイヤルシーズンは傾斜の中途でこちらよりも幾らか標高が低くなりますし、当物件のポジションはさらに貴重なものとなるでしょう。

近隣にはこのエリアを代表する物件の1つパークコート成城がありますが、こちらの方が「最前席」であり、少なくとも視界（眺望）に関しては成城No.1の分譲マンションと言えるはずです。

総戸数16戸なのでかなり小さな敷地と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、90～100㎡台が中心になった立地に相応しいプランニングがなされた物件ですし、高さの出せない第一種低層住居専用地域でもありますので敷地面積は1,200㎡弱あります。

このような絶好の最前席ポジションの1,200㎡弱もの土地がいかに貴重なものであるかはこのエリアに馴染みのない方や不動産に疎い方でもなんとなくお分かりいただけるのではないでしょうか。

なお、当物件の敷地自体も微妙に南傾斜している関係で建築基準法上の地下住戸が存在していますが、世田谷区では地下住戸が制限されており、当物件の地下住戸はその世田谷区の条例において「例外的に認められているケース」になります。
つまり、いわゆる「からぼり（もともとの地盤面から掘り下げて地下住戸を設ける）」ではなく、敷地がもともと傾斜しているがゆえに形式上地下表記になっているもので、当物件の地下住戸は「南西道路面以上のグラウンドレベル」にある良好なものになります。

道路の向かいはさらにグラウンドレベルが低い土地になっているので、地下住戸であっても南西方向の視界は一般的な1階住戸よりも良いですし、そういった点からもいかに当物件のポジションが優れているかがお分かりいただけるのではないでしょうか。

ちなみに、通学区は明正小学校で徒歩2分という絶好のところにあります。成城学園をはじめ私学に通わせたい方が少なくないエリア・属性の物件かと思いますのであまり意味のないことなのかもしれませんが…。

公式ホームページ

お部屋は97㎡の3LDK、南東角住戸です。最上階の当住戸は標高にしておよそ50mほどの高さにあり、野川付近とは30m近い差が出てくるので、この最前席からの眺望は一般的なフラットエリアのマンションの10階程度のものに匹敵します。

また、これまでも幾度となく申し上げている点ではあるのですが、タワマンやオフィスビルなどの「大きな建物」が多いケース（例えば高さ70mから高さ40～50mの建物群を見るケース）と戸建中心の「小さな建物」が多いケース（例えば高さ40mから高さ10～20mの建物群を見るケース）とでは眺望の見え方に差があるのが普通です。
たとえ「周囲の建物との高さの差」が同じようなものであったとしてもそれが「小さな建物」と「大きな建物」とでは受ける印象が違うのです。

この物件のように高い位置から戸建中心の「小さな建物」を見下ろす場合というのはその実際の高さ以上に高く、かつ、開放的に感じたりするもので、そういった点からしても第一種低層住居専用地域の最前席は貴重に感じますね。
※第一種低層住居専用地域というのは高さ限度目一杯の10m（もしくは12m）の高さの建物が立ち並ぶことが多いのでこういった傾斜地付近に位置していない限り最上階でも視界抜けが得られないのが普通です。

さて、こちらの間取りですが、当物件は「南向きの中住戸」をかなりのワイドスパンとすることで目玉住戸（専有面積はこちらよりも少し小さいのに価格は物件内で最も高い）としていることとの関係上、南面間口はちょっと悲しい感じです。
価格設定如何はさておき中住戸をあれだけのワイドスパンにするのであればこちらはサッシもう1枚分ぐらいスパンがあっても良かったように感じますね。

コーナーサッシが採用されたLDの開口部は素晴らしいものであるのは間違いないのですが、南向き中住戸よりも北側にセットバックした位置にありますし、コーナー部分の柱が視界を邪魔するという事情も生じています。

一方、優雅なT字型の廊下は少々長めではあるものの、この面積このクラスのお部屋であれば違和感のないもので、プライバシー性の高さ、居室独立性などという観点からも申し分のないものです。

洗面所もダブルボウルで、このクラスのお部屋なりのゆとりを感じることが出来ますね。

坪単価は633万円。物件平均は500万円台中盤～後半でしょうか。当物件には上述のような「最前席ビュー」とはならない東向きや西向きのプランもあり、坪単価400万円未満のものも中にはあるので単価差はわりと大きいですね。

都心部ではありませんのでちょっと高過ぎる印象もなくはないのですが、このような条件のお部屋は上述のように本当に貴重であり、比較対象になるような住戸が見当たらないぐらいのレベルになりますのでこのご時世ならばこういったお値段になることに違和感はないでしょう。

このお部屋にしろ最上階中住戸（最も高い2億のお部屋）にしろどうせならばさらに少しグロスが嵩んだとしても「100㎡」に乗せておいた方がバランスが良かったような気がしなくもないですが、戸建などとの競合を避ける意味合いもあるのかもしれません。

第一種低層住居専用地域においてはどうしても「戸建＞マンション」という序列になりがちですので…。