グランドメゾン成城レジデンス【滝まで望めるガラス貼の内廊下】1階73㎡12,000万円(坪単価542万円)

続けて、グランドメゾン成城レジデンス。

設計は建築一家、施工は日本建設です。
建築一家は、数としては多くはありませんが、グランドメゾン南山手やグランドメゾンたまプラーザなど積水ハウスの低層分譲マンションの実績があります。

総戸数16戸というスケールながらエントランスにはしっかりとした車寄せがありますし、積水ハウスらしい石積みが施された外観デザインも素晴らしいものがあるのですが、当物件の最大の特長であり最も感銘を受けるのはやはりフロア中央部の空間デザインでしょう。

エントランス(建築基準法上の2階)を入り2層吹抜の風除室の正面には水盤があるのですが、その上部は陽光の得られる吹抜空間、同時に、下部(1階)へ水盤から滝が流れていくというすんばらしい設計になっています(別の言い方をすると4フロア分の「抜け」があるということです)。

水の流れが2フロアに渡っていること自体も興味深い点ですが、そもそも全ての階の内廊下から水盤や滝が望めるというのがやばいな、と。内廊下は大きなガラス窓を介して吹抜空間に面しているので、非常に採光が豊かなものですし、同時に水が流れ落ちていく様が望めます。

前回の記事で主に述べた貴重な立地面に加えほめ過ぎなんじゃないかと思ってしまうほどですが、このご時世の超高額物件であることを加味してもこの設計は特別なものと言っていいと思いますね。

さらにお高いお値段で先行して分譲中のザ・リーフィアレジデンス成城は3階建・総戸数13戸というスケールながら竹中工務店が設計・施工に起用されており、それはそれはもの凄いデザインになっているのですが、共用部(建物内)の空間の豊かさと言う意味ではこちらが1歩リードしていると思います。

前回のグランドメゾン成城レジデンス

公式ホームページ
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お部屋は73㎡の2LDK、南西角住戸です。建築基準法上は地下扱いになる住戸ですね。ただ、前回の記事でわりと詳細に述べたように世田谷区内で例外的に認められた形の地下住戸であり、南側道路はこのお部屋以下のグラウンドレベル、かつ、道路の向かいの敷地はさらに低いグラウンドレベルになりますので、一般的な1階住戸に比べ遥かに魅力あるポジションになります。

敷地内は南傾斜になので西側は地下住戸らしい壁になってはいますが、南側は圧迫感のない日照良好な空間で、道路との間には豊かな植栽も施されます。

間取りとしては、先ほどの角住戸同様に南面スパンがもう少し欲しかった印象ではあるのですが、「地下住戸」なりに大きなテラスと窓先空地(上階がない)があり、1階住戸ではなかなか想像しにくい空間的な広がりを有したものになります。

73㎡というしっかりとした面積がありながら3LDKではなく2LDKとなっており、ウォールドアの開け閉めで3LDKとしても使えるような柔軟性のあるものになっていても良かったような気もしますが、エリア、立地条件、はたまた物件のグレード感的にもこの2LDKプランに違和感はないですね。

坪単価は542万円。形式上は地下住戸だけど実質的には地下っぽくないお部屋ということでしっかりとしたお値段設定になっています。

前回のプチバブル期2007年に分譲されたエリアを代表するブランド物件であるパークコート成城とグランドヒルズ成城は平均坪単価430~435万円と言った感じでしたのでやはりこのご時世なりの値上がり感があります。

このご時世ならばこんなものかなとも思いましたが、パークコートやグランドヒルズの直近の中古での成約価格は驚いたことに坪単価300万円未満のものもみられ(条件の良いものでも400万円ぐらい)、思っていた以上に弱いですね。この物件の方が立地が良いですし築年数差も大分あるとは思うものの、ちょっと気になる材料ではあります。

設備仕様面は、少戸数でもディスポーザーがついていますし、食洗機、ミストサウナ、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンターはもちろんのこと、天然石カウンターの浴室、天然石貼の廊下など単価帯なりの部分も見られます。

管理費は520円/㎡。このスケールで内廊下、かつ、ディスポーザー付、さらに立派な水盤+滝までありますのでこのぐらいはやむなしでしょう。

駐車場は建物内機械式で全8台です。全戸分までとは言いませんが、もう少しあった方が良かったような…。

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