エクセレントシティ一橋学園前【ルーバル×四方開口】6階79㎡5,598万円(坪単価234万円)

エクセレントシティ一橋学園前。

所在地:東京都小平市学園東町1-51-10他(地番)
交通:一橋学園駅徒歩2分、新小平駅徒歩19分
用途地域:近隣商業地域
階建・総戸数:6階建、31戸

学園坂通り沿いの駅徒歩2分ということで、下手な国分寺駅最寄りの物件よりも利便性の高いポジションになります。

総戸数31戸の小規模物件にはなるものの、先行するグローベルザ・一橋学園レジデンスが一橋学園駅では久々のファミリータイプメインの分譲マンションであったように、一橋学園駅自体が分譲マンションの供給が少ないエリアになりますので、この界隈でマンションをお探しの方には注目出来る物件になるはずです。

駅徒歩5分圏内の物件比率はわりと高いものの、駅近物件はルフォン一橋学園を除くと小ぶりなものばかりでいわゆる財閥系大手デベロッパーが未開の地(駅)になりますので自社製販一貫責任体制をしき実績豊富な新日本建設の物件という点もプラスと考えてよいように思います。

一橋学園駅前でも日常的な買物は十分に事足りますし、通学区の学園東小学校も徒歩7分というバランスの取れたポジションですね。

公式ホームページ
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お部屋は79㎡の4LDK、四方に開口部が施されたルーバル付のプランになります。
いずれの方角もこの物件よりも低い建物ですし、特に東方向は戸建住宅街が広がっているのでこの最上階住戸からの眺めは非常に魅力的なものと言えます。

最上階にあるのはこの1戸だけであり、ルーバル付に加え、四方開口となんとも贅沢なプランですね。ルーバルは斜線制限により生じるありがちな「北側」ですが、西や東も加えた三方に視界抜けが望めるものですし、奥行も十分にあるので南方向からの日照ももちろん得られます。

間取りとしては、80㎡に満たない4LDKなのでこのご時世なりの小ぶりなものにはなるものの、玄関廊下を一直線として効率性を高めていますし、洋室4の引き戸を開くと広々LDの3LDKとして使える点も魅力ですね。

残念に感じるのはLDが「南」にも「ルーバル」にも面していない一面採光である点でしょうか。
そのように洋室4と一体利用すればまた印象は変わってきますが、角住戸どころか四方角住戸ですのでもう少し「LDに華を持たせる設計」であって欲しかったと思わずにはいられません。

LDから洋室4にかけての連窓サッシは魅力的ではありますが…。

坪単価は234万円。この後に取り上げる30㎡台の1LDKは低層階ながら坪単価273万円です。面積差が大きくグロス(価格)では大きな差がありますのでおかしいとまでは言いませんが、こういった郊外寄りのエリアであることが大きく反映されたお値段設定であるのは間違いないところですね。

マンションのファミリータイプはどうしても戸建との競合が大きく、戸建はマンションほど価格が上昇していませんのでマンションのファミリー向け住戸で単価を伸ばすのは容易ではありません。
低層階の単価設定に倣うと、最上階のルーバル付の30㎡台を想定した場合には坪単価300万円程度でもおかしくないはずで、2割ほども販売単価を下げてでもファミリータイプを供給するデベロッパーは立派とすら思ってしまうレベルですね。
※30㎡でも70㎡でも水回りの数は同じですし、面積あたりのコストも30㎡の方が高くはなるものの、販売単価にこれだけの差があれば言うまでもなくコンパクトの方が利益率が高くなります。

まぁ、いくら駅近とは言え購入してまでコンパクトに住もう(このエリアで投資賃貸しよう)という方はけして多くはないはずで、そういった意味でファミリータイプが中心にならざるを得ないという事情もあるのだとは思いますが…。

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