エクセレントシティ一橋学園前【エントランスは駅前の滝をモチーフに】2階31㎡2,598万円(坪単価273万円)

続けて、エクセレントシティ一橋学園前。

設計・施工はむろん新日本建設です。

30~40㎡台がわりと設けられた総戸数31戸であり、敷地面積も約777㎡と小さめです。
そのためエントランスアプローチを含めたエントランス周りにゆとりを感じることはありませんが、デザイン的にはちょっと面白いですね。

エントランスホール内の側壁には光のオブジェがあるのですが、一橋学園駅前の滝をモチーフにしたものとのことです。
外観も複数カラーのガラス手摺及びタイルを用いているので動きがありますし、エクセレントシティシリーズなりのデザイン面にも力を入れた物件という印象です。

前回のエクセレントシティ一橋学園前

公式ホームページ
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お部屋は31㎡の1LDK、南東角住戸です。当物件の住戸の多くは学園坂通りを向いた西向きの設計なのですが、当プランは数少ない南東向きになります。

当住戸は2階なので視界抜けまでは得られませんが、南も東も2階建の戸建なので日照に関しては何ら問題のないポジションになります。

間取りとしては、30㎡ちょっとの1LDKですので、1Kに毛が生えた程度の大きさでしかありません。

梁などとの関係上、洋室の引き戸の開きは扉2枚分しかありませんし、LDKと洋室に分けたことで空間的な広がりが得にくくなってしまっている印象もあります。

ただ、角住戸なりに開口部は豊かで(多くがいわゆる腰高窓でサッシ高は今一つですが…)、玄関廊下もコンパクトに出来たプランではあるので専有面積のわりには居室畳数・収納を確保出来ているようには思いますね。

浴室、キッチンに窓を設けることが出来ているのも魅力の1つでしょう。

坪単価は273万円。上述のように1Kに毛が生えた程度の大きさでしかありませんので、こういった単価設定になることに違和感はありません。ただ、当然投資として考えた場合にはこのお値段では利回りが低く魅力を感じることは出来ませんし、この大きさでの実需も期待しにくいことを考えるともう少しこなれたお値段設定が相応だったのかなとは思います。

1階部分に全戸分のトランクルームがあり、その部分は専有面積に含まれていませんので多少単価を割り引いて考えても良いとは思いますが…。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、このお値段の物件ですので水回りの天然石天板仕様などもありません。ただ、食洗機、ミストサウナに加え、トイレ手洗いカウンターもついていますので価格帯以上のものと言えると思います。新日本建設の物件ですのでエクセレントウォーターもついていますね。

管理費は297円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですのでスケールメリットの得られない小規模物件なりの高めの水準ということになります。

駐車場は敷地内は平置2台のみですが、敷地外(第三者と直接契約)に14台分確保しているとのことです。

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