レジデンシャル築地【再開発期待で短期間に6物件】73㎡11,000万円台(予定)(坪単価約498万円)

レジデンシャル築地。

所在地:東京都中央区築地6-1211-4他(地番)
交通:築地駅徒歩5分、新富町駅徒歩9分、築地市場駅徒歩10分、東銀座駅徒歩11分、銀座駅徒歩16分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:12階建、41戸

この物件の他、プレミスト東銀座築地(アークコート・エッジコート)、アトラス築地、イニシア築地レジデンス、オーベルアーバンツ銀座築地と、築地市場跡地の再開発に伴い分譲マンションの供給がかつてないほど盛んな状況です。

小さな土地が多くまとまった敷地になりにくいエリアではあるので、最も大きなものでもアトラス築地の総戸数161戸ですが(このエリアの161戸ってかなり凄いですし、実際ここまで纏めるのはかなり大変だったらしい…)、1~2年の間とかではなくこれから半年以内(要望書不足で延期とかにならなければ2~3か月以内?)にそれら全ての物件の第1期が行われる見通しで、5物件(プレミストの2つは敷地の分かれた別物件ですので正確には6物件)がここまでガチンコになるというのは本当に珍しいですね。

デベロッパーは戦々恐々でしょうが、検討者の立場からするとチャンスは高まるものと思います。まぁ、同時期とは言え販売タイミング(登録時期)が全く同じ(同週末)とかってことではないでしょうから決断が難しいのは間違いありませんが…。

当物件は他の物件のデベロッパーよりもマイナーと言わざるを得ないワールドレジデンシャルですし、スケール的にも最も小ぶりになるのですが、アトラス以外の他4物件が固まる築地7丁目ではなく6丁目に位置しているのは1つの特徴にはなってくるでしょうね。

築地6丁目でも近年ルフォン築地ザ・レジデンスオープンレジデンシア銀座築地などが分譲されていますし、既存の分譲マンションは少なくないものの、築地7丁目の物件よりも築地市場の再開発エリアに近い点は1つの魅力になるはずです。

また、けしてスケールの大きな物件ではなく敷地面積は400㎡にも満たないものなのですが、三方角地ゆえの開放感があるのもポイントの1つになるでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は73㎡の3LDK、南東メインの三方角住戸です。隅田川沿いには同じような高さのマンションや高層のニチレイ東銀座ビルなどもありますので広域での視界抜けは得られませんが、この上層階住戸であればいずれの方角の前建も越える高さにあり日照も良好なポジションです。また、南東・北東の二面が接道しています。

間取りとしては、物件内で最も大きなものでこそないものの、最大級のもので条件の良い上から2フロアのみに設けられた数少ないプランになります。

三方角住戸(開口部は四方にある)になっていることからもお分かりのように敷地はこのプラン1つ程度の幅しかなく、当然のことながら両サイドに柱が生じてくるので中住戸と比べた場合はもちろんのこと、一般的な角住戸と比べた場合でも柱の食い込みやすいプランということになります。

しかしながら、当プランは南東面にしっかりとしたバルコニーを設け、しっかりと柱をアウトフレーム化しているので全体として柱の食い込みを抑えることが出来ていますし、南東面・北東面共に逆梁工法を用いたことで梁の影響の少ないスッキリした窓際になっているのも評価出来る点になりますね。

専有部形状がかなり歪であり、LDが二面採光でないのは残念ではあるものの、洋室3の引き戸を開くと二面採光の広々2LDKに変貌しますし(洋室3に初めから床暖房がついているのもとても気が利いています)、この形状だからこそ居室独立性を高めることが出来ているとも言えるでしょうね。

プライバシー面でも有効な玄関、短めながらも洋室2室と洗面所をノンリビングインとした廊下も絶妙です。

坪単価は498万円。2017年のルフォン築地ザ・レジデンスとオープンレジデンシア銀座築地は平均坪単価で400万円ほどの水準でしたが、さらなる相場上昇に加え、市場の移転が行われ再開発が少しづつ具体的になってきたこともありさらにひと回り上の水準になっています。

ファミリータイプのある物件で言うと、非常に個性的な外観デザインで話題のプレミスト銀座築地アークコートの上層階のこのぐらいの一般的な面積帯のお部屋でも坪単価500万円台後半(目玉のオーバルプラン(約100㎡)に至っては坪単価800万円台)が予定されているので、アークコートとはグレード感の差こそあれどまずまず現実的な水準になっていると感じます。

ちなみに、エッジコートは特段目を惹くような特殊な物件ではなくプランも一般的なものが中心なので、この物件に近いお値段設定になるようですね。現状においてはこの物件よりもやや高いぐらいのお値段になるようですが、大和ハウスは予定価格の段階では結構欲張る傾向にありますし近隣物件との兼ね合いなどもあり今後変更される可能性は十分にあると思います。

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