常盤松ハウス【マンション名を継承するだけのことはある物件】2階88㎡16,590万円(予定)(坪単価約620万円)

常盤松ハウス。

所在地:東京都港区南青山7-9(地番)
交通:表参道駅徒歩11分、渋谷駅徒歩14分、広尾駅徒歩15分、恵比寿駅徒歩17分
用途地域:第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:地上7階地下3階建、98戸(地権者住戸等を除いた販売対象36戸)

マンション名からお分かりのように築50年近く経過していた旧常盤松ハウスの建替プロジェクトになります。

今年分譲された日本橋浜町ダイヤレジデンスは従前の「浜町ダイヤマンション」になぞらえたマンション名を使う(通常は建替をお手伝いしたデベロッパーの「ブランド」が使われる)という珍しいケースでしたが、こちらに至っては従前のマンション名そのままです。

旧常盤松ハウスはこの界隈ではかなり目立つちょっとしたヴィンテージマンション的な存在でしたのでその名を聞いたことがある方も少なくないように思いますし、立地的にも南側目の前に常陸宮邸の緑の借景を望む魅力的なポジションですので「常盤松ハウス」の継承は地権者にとってはもちろんのこと新参者(新規購入者)にとっても良いことではあるでしょうね。
丸紅は「グランスイート」と名付けたかったはずですが…。

販売対象は4割弱に過ぎず、この物件の成り立ちからしても新参者はどうしても肩身が狭くなりそうな点は気になる材料ではあるものの、それだけのバックグラウンドがある稀有な物件なのは間違いないところです。

なお、近年この界隈ではブランズ渋谷常盤松(渋谷区東アドレス)が誕生していますが、この物件と常陸宮邸の間が区境で、この物件はギリギリながら「港区南青山」になります。

渋谷区東も全然悪くはありませんが、こちらの方にさらに魅力を感じる方が多いかもしれませんね。
ブランズ同様に最寄駅までの距離が結構あるポジションで、駅徒歩10分を超えてしまうのは残念ではあるものの、むろん青南小学校区ですし、私立小では青学や女学館が至近になりますので子育て世代にとっての魅力は少なくありません。

公式ホームページ
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お部屋は88㎡の3LDK、南東角住戸です。低層階ではあるものの(この南東角に限らず上層階はほぼほぼ地権者住戸で販売対象外)、南は道路の向かいに常陸宮邸の借景、そして東は駒沢通り(美術館通り)ですので、前建までの距離も十分に確保された低層階でも日照良好なポジションになります。

分譲対象住戸の中にも90~100㎡台のものがありますのでとりわけ大きなものではないのですが、当プランも90㎡近い大きさがありますのでこのような立地条件の南東角として違和感のないものです。

ただ、角住戸にありがちな玄関が凸になったタイプでかなり廊下が長くなってしまっているのは気になる点です。

88㎡の3LDKでLDが12.7畳しかないことからもお分かりのように廊下による面積消費が大きいがために全体的に88㎡のゆとりを感じにくいプランになっています。

収納の数は多いものの、小さいものが多いので充実している印象はありませんし、この面積帯でありながら浴室が1620ではなく1418になっているあたりもそのあたりの影響なのかなと。

南面の柱の食い込みも残念ですし、角住戸でありながらLDが二面採光でないのも勿体ないと感じますね。

坪単価は620万円。地権者住戸などとの兼ね合いもあり物件内では数少ない「常陸宮邸の借景を望む角住戸」ではあるものの、建築基準法上地下1階になるお部屋ですし(南傾斜の地であるため窓からの視界は一般的な物件の1.5階程度の感じ)、効率性に欠けるプランであることを考えても少々強気な印象を受けますね。

同じ南青山7丁目の六本木通り沿いでは住友不動産がグランドヒルズ南青山を分譲予定で、長期分譲を辞さない住不のお値段設定に比べればまだ目に優しいものになる可能性が高いのですが、それでも…。

ちなみに当物件は地権者率の高い建替案件らしく修繕関連・駐車場関連で興味深い試みがなされています。詳細は次の記事で書きますがランニングが一般的な物件とかなり違いますのでそのあたりを十分に考慮した上で検討すべきでしょう。

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