プラウド日本橋久松町【外観だけでなく中身(プラン)ももうちょっと…】3階79㎡10,499万円(坪単価441万円)

プラウド日本橋久松町。

所在地:東京都中央区日本橋久松町10-2(地番)
交通:東日本橋駅徒歩3分、馬喰横山駅徒歩3分、人形町駅徒歩6分、馬喰町駅徒歩6分、浜町駅徒歩6分、東京駅徒歩22分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:10階建、35戸(非分譲住戸5戸含む)

近年、野村不動産は人形町駅付近での供給が盛んですが、富沢町や人形町アドレスですので、ここは初の「久松町のプラウド」ということになりますね。

日本橋小学校や有馬小学校も良い学校ですが、とりわけこの界隈では久松小学校の人気が高く、久松小学区の中でも人形町駅に近く学校も近いこの久松町アドレスの区域は貴重です。この界隈には2017年にクリオ日本橋久松町が誕生してはいるものの、その際にも言及したように分譲マンションともなるとかなり貴重な存在になってきます。

当物件はプラウドにしてはかなり小ぶりな物件になるのですが、二方接道の角地なりに特長あるデザインを採用したことでかなり存在感のあるものに仕上がっており、少々お値段が張っても引き合いは少なくないであろう物件になりますね。

ホームページでアピールされているように日本橋高島屋などに代表される近代建築をモチーフにしているようです。
※デザインに関しては次の記事でも追記します。

公式ホームページ
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お部屋は80㎡弱の3LDK、南東角住戸です。南側は細い道路の向かいに同じ10階建のヴェルト日本橋2ツヴァイトがありますし、東側も前建こそ低めでもそのすぐ先には高い建物ばかりとなるポジションです。

両面接道しているので囲まれ感のある物件の少なくない日本橋界隈としてはけして悪いポジションではないですし、中層階以上の住戸であれば日照も得られはするものの、魅力的なポジションとまでは言えないですね。

間取りとしては、これでも物件内では良い条件のお部屋になりますし、上述のように道路などから目立つ角に面したポジションであることを加味した特色あるプランになります。

視界は芳しいものではありませんので「開口部」という意味ではけして華のあるものではないものの、LDのコーナー部分は緩やかなカーブを描いており、外から見ても内から見ても「気持ちが高揚してしまう」そんなプランと言えるでしょうか。

そのように第一印象でのインパクトが十二分にあるプランである一方で、インパクトを重視したためか少々難しさを感じてしまうのも確かですね。

読者の方ならばとっくにお分かりかとは思いますが、角住戸なりに廊下がかなり長いですし、LDの入口付近の設計も上手とは言い難いです…。

事実上の廊下部分がかなり大き目に混入してしまっているのはもちろんのこと、キッチンもやや強引に縦方向にはめ込んだ形なのでオープンキッチンとは言ってもLDとの一体感は薄く、「80㎡近い角住戸なりの優雅さ」を感じることが出来るかと言うと少々微妙です。

都心部では洗濯物をバルコニーに干す方(干したい方)は多くはないですし、バルコニーが小さいことによる実害はそこまでないものの、角住戸ならばゆったりとしたバルコニーに面していた方が空間的なゆとりが出たようにも思いますし、バルコニーを最低限にすることで専有面積を捻出しようとしたためか(むろんバルコニーは容積率算定に用いる延床面積にはカウントされませんので、バルコニーを減らしたからといって専有面積が増えるわけではないのですが、こういったエリアの物件は容積率や建蔽率が高く敷地面積に比して結構キツキツの設計を要求されることが少なくありません。そのため、敷地形状などとの関係もあり「バルコニーと専有部とのバランス」を取るのはわりと難しい)、居室形状にかなり難があります。

敷地形状に沿って「斜め」の設計になっていることも多分に影響し、特に洋室1と3の形状は厳しいものがありますね。洋室1は6.5畳とそれなりの大きさがあるのでゆとりある家具配置をすればいいのかもしれませんが…。

けしてゆとりがあるとは言えない80㎡に満たない3LDKですので、全体としてもう少し「効率性」や「使いやすさ」といったようなものを考慮して欲しかったという思いが生じずにはいられません。

坪単価は441万円。低層階なのでまだこの水準ですんでいますが、上層階になると坪単価500万円近くなります。
直近2017年のクリオ日本橋久松町は平均坪単価約390万円で、なおかつ、グロスが嵩んでくる70㎡台は50㎡台などと比べ幾らかこなれた単価だったので、1割以上は高いでしょう。

直近の人形町界隈のプラウドであるプラウド日本橋富沢町の平均坪単価約465万円よりは少し下になってくるはずですし、上述のように「久松町のプラウド」というだけで30戸(非分譲除く)を捌くだけのニーズが十二分にあるのは間違いありませんが、上層階でも囲まれ感のあるポジションであることなどを加味すると全体的にもう少し目に優しい水準が相応のような気はしますね。

上述のように久松小学校区の中でも「久松町アドレス」は本当に貴重なのでそこに拘りたい方にとっては納得の水準なのでしょうが、逆に言うとそれ以外の久松小学校区は馬喰町・横山町・東日本橋・浜町1~2丁目ということで、久松町を含む「人形町駅界隈」と比べ物件価格帯が一枚(場所によっては二枚も)落ちるエリアになるので仮に「久松小学校」が大前提なのであればもう少しお値段の安い「外側」のエリアを検討するというのもアリなんですよね。

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